商業形態不同。

招商主要涉及的層面是商業運營方面運營商的問題，銷售主要涉及的是商業運營中經營者、管理者、消費者（經營消費者、管理消費者、實際商品購買者、精神層面消費者）等各個利益攸關方的綜合問題，但最關鍵的問題是商業經營投資者和實際商鋪購買投資者可以統一，但商業形態卻有著巨大的不同，從中進行進一步的細分才是最關鍵的。最低級的銷售和招商實質是一樣的，招商經驗卻很難用到銷售上去。

擴展資料：

招商與銷售的關系

一.招商與銷售的關系

1.商業地產與住宅項目運作模式

住宅項目的運作：策劃—銷售—物業管理?

商業項目的運作：策劃—招商—銷售—經營管理?

二.商業地產項目招商促進銷售成功的重要因素?成功的招商決定著項目是否能夠運營的前提，同樣也能對銷售起著促進的作用。我們運作項目的時候經常提倡一點就是：招商先行，后續銷售。因為科學招商可以促進銷售的順利進行。

1.成功的招商給投資帶來投資的信心?投資者要初步判斷項目的日后經營能否成功，那就取決于項目在招商的時候能否招到一些影響較大的商家。如果有大商家進駐，我們就可以借助有影響力的品牌商家來提升項目置身的影響力以及知名度。從而提高投資者的投資信心。

2.通過招商提升物業本身的地產價值?對于發展商來說，要成功開發一個商業地產項目，一定要有長遠的戰略目光，不能僅僅把目光放在銷售金額的回收上，而更應該考慮在招商中合理性的業態安排，已及日后的經營管理，從而通過成功的招商和經營來提升物業本身的地產價值和發展商品牌價值。物業的售價也可以借助成功招商進行提高。銷售率當然也就節節上升了。

3.招商對銷售不是制約而是引導?許多人認為，只要把商鋪全都銷售出去那就完成任務了。擔心招商的原則制約著銷售的進行。雖然我們不能否認有這樣的制約，但是這種合理的制約是本著以后成功的經營為前提。

對一部分投資者起著制約的同時也引導著這些投資者，同樣也對另一部分投資者起著增強投資的信心。與其是說招商制約著銷售，不如說招商引導著投資者進行合理而又有保障的投資；所以說招商對項目的銷售和成功經營起著舉足輕重的作用。

4.商業地產不同于住宅

三.項目的銷售應該注意的兩大方面?

1.合理的分區銷售?體現出商場的合理化布局，增加客戶對日后經營管理的信心?合理的分區更有利于整個商場的裝修、消防布局，不同的業態所要求的硬件配置均有所不同。（特別是娛樂業和餐飲業）?成熟的買家更關注的是項目能否興旺成功，投資回報有否保障，所以發展商的對項目的整體發展戰略，經營管理的態度，是投資者最關心的問題。

買鋪者不同租鋪者，他們的決定往往是要投資幾十萬元以上，時間的跨度也是起碼好幾十年，所以后期的經營狀況是他們首要探討的，事實上只要合理科學的商業分區布局才是項目成功的前提條件之一。?每一個成功銷售或經營的商業物業，無論體量大、小都有科學合理的布局分區，比如：天河城、中華廣場、銅鑼灣百貨等等。

2.分期分批的出貨 ?及時掌握銷售情況、客戶心態，有計劃、合理地控制貨量，使整個銷售流程連續順暢。?

分期分區的推廣，有利了集中引導和向特定目標客戶群進行推廣，每一期、每一階段的推廣手法可有所側重，有針對性，有效率高。 ?

分期分區的銷售可控制客戶的心理，造成銷售火爆，繼而陸續推出二期、三期的火熱場面，從而引起客戶搶購的熱潮。 ?分期分區的推廣在廣告宣傳上也有優勢，采取不同階段主打不同主題的營銷推售方式，使每一階段的廣告都有其吸引力，吸引不同的目標客戶，長期引起市場的關注，增加項目的知名度。

招商與銷售-百度文庫

參考資料：

招商與銷售的區別-百度文庫