房屋架空不能買賣。

根據根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的相關規定，不能取得《房地產預售許可證》或《房地產證》的架空層是不能夠進行買賣的。

我市《關于房地產權屬登記若干問題的規定》第六條規定:架空層只能用做停車、公共開敞空間功能使用。層高2.2米以下的不計算面積，不予登記發證。層高2.2米以上規劃審批時作為公共開敞空間的不計算面積，不予登記發證。層高2.2米以上用做停車的，計算建筑面積，予以登記發證。審批為2.2米以下但建設中違規加高的，不予登記發證。

與此同時，《關于房地產權屬登記若干問題的規定》第四條規定:居住區內的地上、地下公共汽車泊位(不少于規定的配建指標)屬小區全體業主所有，應有償使用，其收入納入物業管理經費;規劃配建指標以外的獨立專用的封閉汽車庫，建設成本不得納入售房成本，符合登記發證條件的，小區內業主可以買賣，并申請辦理權屬登記。

這也就是說，如果把架空層規劃為停車用途，且符合登記發證條件的，在滿足本小區業主使用，未計入售房成本的條件下才可以對外出售。當然，這是可以辦到產權證的。

使用權買賣有講究

現實生活中，很多開發商明確告知購房者，出售的是架空層的使用權，比如富貴園。那么這個使用權能不能購買呢?這種情況下，此類架空層通常是層高不足2.2米，或是層高在2.2米以上，規劃審批時作為公共開敞空間使用的。它類架空層不計入建筑面積，也不計入小區容積率。

我國現行房地產的法律制度規定，土地使用權與上蓋建筑物所有權在轉移時不能分離，土地使用權發生轉移時，土地使用權與上蓋建筑物所有權的權利主體，即房地產權主體必須一致。由于此類架空層不計算建筑容積率，因此不能按份分得所在地塊的共用土地使用權，不享有獨立的房地產權，其是一項從物。這里可能先要跟大家解釋一下什么是主物與從物。

打個比方，比如一件衣服，衣服是主物，衣服上的扣子是從物;一扇窗子，窗子是主物，窗子上裝的雨棚是從物。在購買時，可以買主物不買從物，但是不可能只買從物不買主物。只有屬于同一個所有人的兩個獨立存在的、要相互結合才能發揮效用的物，才構成主物與從物的關系，如果是不同所有人的物，不產生主物與從物的關系。在法律或者合同沒有相反的約定時，從物的所有權隨主物的所有權一并轉移。