根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條：

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

且根據通知，為加強對開發區建設用地的集中統一管理。開發區的建設用地必須符合土地的利用總體規劃，并且納入了土地的利用年度計劃，在選址時必須納入城市的統一規劃管理。

農業用地轉為商業用地流程：

1、若是改變為商業用途的，那么是必須符合城市總體規劃的，并且需先經過規劃部門的批準，也就是得先進行審批。

2、只要符合了城市的規劃可以改變為商業用途的，就得按照現行土地出讓辦法的規定，用地的出讓應當通過招標、拍賣或是掛牌等的方式公開進行，農業用地的原使用人及買受人都不得自行進行買賣。

擴展資料：

規范設施農用地審核：

農業設施的建設與用地由經營者提出申請，鄉鎮政府申報，縣級政府審核同意。申報與審核用地按以下程序和要求辦理：

1、經營者申請。設施農業經營者應擬定設施建設方案，方案內容包括項目名稱、建設地點、用地面積，擬建設施類型、數量、標準和用地規模等。

并與有關農村集體經濟組織協商土地使用年限、土地用途、補充耕地、土地復墾、交還和違約責任等有關土地使用條件。協商一致后，雙方簽訂用地協議。經營者持設施建設方案、用地協議向鄉鎮政府提出用地申請。

2、鄉鎮申報。鄉鎮政府依據設施農用地管理的有關規定，對經營者提交的設施建設方案、用地協議等進行審查。符合要求的，鄉鎮政府應及時將有關材料呈報縣級政府審核；不符合要求的，鄉鎮政府及時通知經營者，并說明理由。

3、涉及土地承包經營權流轉的，經營者應依法先行與農村集體經濟組織和承包農戶簽訂土地承包經營權流轉合同。

參考資料來源：百度百科-農業用地