房地分離評估和房地合一評估是房地產評估中的兩種方法，用于根據不同情況確定房產價值。房地分離評估適用于交易市場不活躍的工業廠房，例如采用成本法單獨評估房產價值，再獨立評估土地價值，最后將兩者相加得出總價值。這種方法在交易活躍度較低的場景中較為適用。

相比之下，房地合一評估則是針對交易市場活躍的住宅和寫字樓，如采用市場法或收益法直接評估整個房地產的價值。這種方法考慮了市場供需關系和資產收益潛力，更加適合活躍的房地產市場環境。

專業的估價人員，持有相應的證書，會根據估價目的和原則，運用估價程序和方法，綜合分析影響房地產價格的因素，結合經驗和分析，為特定權益的房地產價值提供合理的估計。評估的類型包括一般評估、房地產抵押貸款評估和特定評估，每種評估的目的和法律效力不同，前者通常作為參考，后者在交易爭議或稅收計算中具有約束力。

總的來說，選擇使用房地分離還是房地合一評估，取決于房地產的性質、市場環境以及評估目的，以確保評估結果的準確性和適用性。