在進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，通常的步驟是先獲取土地使用權(quán)，然后利用這塊土地作為注資，設(shè)立專門的項目公司。項目公司的主要職責包括與政府簽訂特許協(xié)議、管理施工合同并接受保證金，同時還要處理擔保事宜。如果母公司的資質(zhì)條件具備，設(shè)立項目公司可能會相對較快，但獲得相關(guān)資格的過程往往需要時間，并可能涉及與當?shù)卣囊庀驕贤ā?/p>

值得注意的是，設(shè)立項目公司的過程中有一些關(guān)鍵注意事項。首先，土地出資僅限于使用權(quán)，而非所有權(quán)，因為只有國家和集體組織擁有土地所有權(quán)。土地使用權(quán)必須是通過有償出讓的國有土地，集體土地需通過公開競拍轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾蟛拍苡糜诔鲑Y。此外，用于出資的土地必須沒有設(shè)定任何權(quán)利負擔，如抵押權(quán)，以避免對投資者的利益造成潛在風險。

總的來說，房地產(chǎn)項目的開發(fā)路徑是先獲得土地，然后以土地為依托設(shè)立項目公司，但在具體操作中，需要遵循相關(guān)法律法規(guī)，確保所有程序的合規(guī)性。