??????個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。按揭貸款是個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和白營貸款的組合。公積金貸款是個人住房委托貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。商業性個人住房貸款是個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。??????商業性貸款購房程序??????一、借款人與銀行指定開發商簽訂購房協議；??????二、借款人向銀行提供購房協議、個人身份證、戶口薄原件及復印件3份。個人月收入證明(單位資信證明)。同時提供銀行要求的質押、擔保手續。(一些銀行對借款人年齡有限制，如不能超過60歲等)；三、按銀行要求在該銀行開立賬戶，繳付購房首期款(一般是30%)，確定貸款額度；四、銀行審批，發放貸款。購房協議生效，借款人開姓按期還本付息。??????公積金貸款購房程序??????一、借款人向擔保公司提供相關資料證明：夫妻雙方(若有共同還貸人，還需提供參與還貸人)的身份證、戶口薄等原件及復印件3份；借款人的婚姻狀況證明及復印件3份；夫婦雙方(參與還貸人)的月收入證明原件及復印件一份；占房價40%或以上的自籌資金證明交存到房地產交易中心或售房單位出具的收據原件及復印件兩份；購房合同原件和復印件2份；二、申請組合貸款的借款人(含其配偶)，須由單位提供單位公積金賬號及本人(含其配偶)公積金月繳額(單位在《個人住房置業擔保貸款申請呈報表上填寫并蓋章。)；三、確定擬貸款額度，由貸款銀行、城市房改資金管理中心、擔保公司進行審批；四、審批通過后簽訂相關合同，辦理有關手續。銀行發放貸款。借款人按期還本付息。??????個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發放貸款兩部份??????一、 樓盤審查??????在借款人提出申請之前，信用社(部)需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：開發商申請→項目調查→審查、審批→簽訂項目合作協議書→貸后監管。??????房地產公司提出申請，信用社(部)要求房地產公司(以下簡稱“開發商”)提交以下資料：??????1、書面申請；??????2、公司資料、包括營業執照、稅務登記證、法人代碼證、企業章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等；3、項目資料，包括房地產開發企業資質等級證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。??????4、農村信用社認為需要提供其他資料。??????項目調查的主要內容有手續的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調查，核實資料、項目情況調查后撰寫調查報告，將調查情況交審查部門，審批同意后與開發商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協議》。??????二、 發放貸款操作流程??????具體流程為：借款人申請→貸前調查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續→發放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。??????(一)借款人申請??????借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：??????1、借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；2、婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明書)；3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的可執行首付款比例不低于20%的規定；購買商業門面的首付款比例不得低于40%。??????4、房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；5、共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明；??????6、借款人家庭財產和經濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。??????(二)受理和調查??????信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調查的主要內容包括：??????1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；2、屋價格是否合理，與當地同類物業的市場價格是否相當；3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；??????4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產評估報告及他項權利證書。??????(三)貸款審查、審批??????審貸部門重點審查：1、購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款；2、所購房屋價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產評詁資質的機構進行評詁；3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；4、借款人償還貸款本息的能力；審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，經辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。??????在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續后，方可發放貸款。發放貸款時，由信貸員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，信用社將款項直接劃入開發商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。