??????只要第一套房貸款還清，再買第二套房子，不僅可以首付3成，還能享受基準預期年化利率。隨著多家商業(yè)銀行開始執(zhí)行央行的房貸部分有改善需求的市民將提前還款提上了日程。不過，為了享受首套房的基準預期年化利率而提前還款，尤其是將原本享受了7折優(yōu)惠的貸款提前還掉，可能并不劃算。有銀行人士建議，購房人在提前還款前，最好綜合考慮自己的資金情況、貸款余額、貸款預期年化利率、投資能力等，找出最佳資金組合方案。??????2009年，張女士買了首套房，當年貸款70萬，預期年化利率打7折，貸款期限30年，總共要還萬元，本息合計已還了22萬多，剩下100萬中有40萬的利息60萬的本金。“看上了一套200萬的房子，手上現(xiàn)在有140萬的現(xiàn)金，是作為第二套再貸60萬元？還是把第一套房的60萬本金提前還掉，再買當作首套房？”張女士很糾結，一方面第一套的7折預期年化利率實在難得，但是如果第一套房貸款不結清，再買就算二套房，貸款預期年化利率要上浮10%，到底要不要提前還？??????上述兩種情況哪種更劃算，關鍵要看哪一種所還的利息更少。??????第一種方案，將第一套的60萬本金提前還掉，張女士手中還剩下80萬的現(xiàn)金，200萬的房子還要貸款120萬元，按照首套房的基準預期年化利率等額本息還30年算，利息總共萬元。??????第二種方案就是不提前還款，140萬元作為張女士第二套房的首付，剩下的60萬貸款預期年化利率上浮10%。同樣是等額本息還30年，利息萬元，加上第一套還剩下的40萬利息，兩套房子總共還利息萬元，比第一種方案的利息少將近30萬。??????由上面兩種方案計算對比可以看出，雖然張女士提前還款后可享受首套房政策，但合計支出的利息更多，所以她提前還款并不劃算。??????那么，哪一類人提前還貸劃算呢？答案是：貸款余額不多的家庭，提前還款相對劃算。因為雖然7折的預期年化利率優(yōu)惠很誘人，但這部分的貸款余額已經(jīng)很少了。而如果不提前還款就得當作二套房，需要上浮利息的貸款金額比較大，所以提前還款劃算。??????此外，對于不急于再買房而手頭有余錢的客戶，提前還款是否劃算，關鍵要看拿余錢產(chǎn)生的投資預期年化預期收益和房貸成本比較。??????比如，享受了7折預期年化利率優(yōu)惠的客戶，提前還款就不劃算了。因為5年期以上基準貸款預期年化利率為享受7折優(yōu)惠的客戶真正貸款預期年化利率也僅為×即即便不會其他投資，拿著手頭的余錢買銀行理財產(chǎn)品，5%的歷史預期年化預期收益率也比房貸利息高，所以將7折優(yōu)惠的貸款提前還掉并不是一項好的選擇。