圍繞車庫權利歸屬的討論，主要有四種學說，即行政判斷說、約定歸屬說、投資受益說以及空間關系說。行政判斷說，即以行政機關作出的具體行政行為作為判斷的標準；投資受益說，即誰投資誰就享有對該車庫的所有權；空間關系說，即從車位的空間構造、位置、與其他專有部分的關系等因素來判斷其歸屬；約定歸屬說指通過約定確定歸屬。約定歸屬說存在兩個方面的問題：首先，約定歸屬必須有一個前提條件，即法律對車庫的權利歸屬有一個預先的判斷，在無約定或約定不明時車庫的權利人應是明確的。除非是無主物，否則最初的物權一定是存在的。顯然，地下車庫不可作無主物處理。其次，因開發商和業主之間的地位不平等，“約定歸屬”實益不大。開發商因其對車庫建造的專業性，作為房屋的賣方，與房屋的購買者業主相比，明顯處于優勢地位。如果讓雙方自由協商，其結果往往是開發商以并不公平合理的價格將地下車庫出售給業主，做不到平等、公平的“約定”。并且，在實踐中，商品房買賣合同多為格式合同，給業主進行協商的空間很小。因對車庫需求的不斷增加，開發商為獲取利益往往以高價排除業主購買車庫的可能，這使業主通過與開發商進行約定來獲得車庫的權利形同虛設。專有部分的所有權對于建筑物內專有部分的住宅、經營性房屋的占有、使用、收益、處分的權利。折疊共有權業主的共有權包括區分所有建筑物共有部分的共有權以及建筑區劃內配套建設的公共場所、場地、設施的共有權；共有道路、車位的共有權；建筑物區劃內配套建設的車位、車庫的法定用役權。這種共有權包括使用權、收益分配權、危險和妨害的排除請求權。