一、綜合分析1. 應根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價。2. 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續途徑。3. 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則其為保險目的評估的價值應為該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值。4. 確定評估結論的依據應是C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。5. 如果該開發公司擁有全部合法開發手續，欲瞎茄將整體項目轉讓，則估價時點應為C.項目轉讓日期。6. 該商品房預計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產市場情況應是B.估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態。7. 改換空調主機的凈支出為C. 455萬元。8. 甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是D. 該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價。9. 估價時點應是B. 2002年5月25日。10. 估價的價值范圍應是C. 合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%。二、問答11. 乙房地產估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結論的理由。一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格；二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應房地產市場狀況也會不同；三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善，對第二期工程銷售產生有利影響；四是應該說該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低，而應以平均的社會一般水平成本衡量；五是從市場銷售結果看，拍賣底價為3800元/m2，售出6棟的平均價格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結果的合理性。三、問答12. 甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割;正確的分配方案應該是按50%的分成比例對該房地產開發項目的開發價值進行分割，則甲應分得1380.05萬元，乙應分得1380.05萬元。四、問答13. 評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；而實際發生的成本可能超過社會平均水平；估價時點與實際成本發生時點有差異，價格會有變化。五、指錯14. 1.“估價時間”用語錯誤，應為估價時點；2.缺少估價原則；3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義；4.未分析租金水平的變化趨勢；5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響；6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響；7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數；8.年運營費用中不應計算土地使用費；9.未說明當地規定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用；10.保險計算基數錯，不應以年租金收入為技術，應以建筑物價值為基數計算；11.資本化率取值未說明理由；12.可獲收益年限錯，應為36年；13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯；14.基準地價修正法中已經過年限錯，應為4年；15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內涵未交代清楚；16.未計算精裝修成本費用(建安費)；17.建筑物折舊年限計算錯(應2/38)；18.未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響；19.成本法中未考慮相關銷售費用；20.未說明估價結果的確定的理由。六、改錯15. 1.KA計算錯，應為：1051/1048=100.3%；2.比準價格A，房屋內裝修情況修正系數比反，應為：100/101；比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)；3.比準價格C，容積率修正系數錯誤，應為：100/99；比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)。