大家準(zhǔn)備好了嗎？以下是2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》沖刺題及答案(六)的改寫(xiě)內(nèi)容：(一)某大廈位于一級(jí)用地，公建集中區(qū)，四周環(huán)路。該大廈原用途為綜合樓，包含商場(chǎng)和寫(xiě)字間，采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層為商場(chǎng)，塔樓A座28層，設(shè)計(jì)為大戶(hù)型公寓。大廈總面積為83594.27平方米。大廈于1994年6月15日開(kāi)工，1995年12月停建，停建時(shí)主體和外墻面裝修已完成，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。問(wèn)題：1. 2005年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法？為什么？2. 寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線。(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟五年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商場(chǎng)，土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估抵押價(jià)值。完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中商場(chǎng)近三年平均年凈利潤(rùn)不同，收益年限與建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。(三)某估價(jià)公司1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)估價(jià)，目的為抵押貸款，評(píng)估結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)法院判決拍賣(mài)該房地產(chǎn)。拍賣(mài)所得扣除稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還本金及利息，仍欠銀行100萬(wàn)元。銀行要求估價(jià)公司賠償100萬(wàn)元損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明沒(méi)有責(zé)任和解釋原因？(一)1. 該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來(lái)實(shí)施的。2. 市場(chǎng)法技術(shù)路線：收集實(shí)例，選取可比實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正，進(jìn)行交易日期修正，進(jìn)行區(qū)域因素修正，進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。收益法技術(shù)路線：收集資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，估算凈收益；選用適當(dāng)報(bào)酬率，選用適宜計(jì)算公式求出收益價(jià)格。(二)1. 題中所給出已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)“爛尾樓”，購(gòu)買(mǎi)者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)明確，當(dāng)時(shí)取得此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。2. 具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用都不是小數(shù)目；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。3. 除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡?lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利率、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率（資本化率）等。(三)1. 甲、乙的分配方案均不合理。2. 甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。3. 因?yàn)?，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。單項(xiàng)選擇題：(一)1. 根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為(B)。A. 根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B. 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C. 根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D. 根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)2. 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)下列途徑中的(D)。A. 自行改變B. 經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變C. 經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D. 經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)3. 該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(B)。A. 該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和B. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C. 該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格4. 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(A)。A. 該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值B. 該兩幢建筑物的重新建造成本C. 該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值D. 該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值(二)5. 能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(B)。A. 政府房地產(chǎn)管理部門(mén)B. 政府規(guī)劃管理部門(mén)C. 政府土地管理部門(mén)D. 上級(jí)總公司6. 評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(C)。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個(gè)面積都不行7. 該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇(C)。A. 房地產(chǎn)管理部門(mén)B. 資產(chǎn)管理部門(mén)C. 有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)(三)8. 交易日期調(diào)整的主要方法是(B)。A. 百分率法B. 價(jià)格指數(shù)法C. 價(jià)格變動(dòng)率法D. 價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率法9. 對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為(D)元/m2。A. 3415B. 3484C. 3586D. 3658參考答案：(一)1. C 2. A 3. B (二)4. C 5. B 6. D 7. C (三)8. B 9. D 房地產(chǎn)估價(jià)師考試頻道推薦：