法律主觀：土地增值稅的計算公式是：應(yīng)納土地增值稅 = 增值額 × 稅率。1、公式中的“增值額”是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后獲得的收入，減去相關(guān)扣除項目后的金額。2、土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。法律客觀：在具體計算中，需要區(qū)分以下幾種情況。收入的認(rèn)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包括全部交易價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益，這可能包括貨幣收入、實物收入或其他收入。如果納稅人出現(xiàn)以下情況，則按照房地產(chǎn)評估價格計算收入：(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于評估價格，且沒有正當(dāng)理由的情況下，稅務(wù)機關(guān)會參照評估價格確定收入。(二)如果納稅人隱瞞或虛報房地產(chǎn)成交價格，稅務(wù)機關(guān)會參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估，并根據(jù)評估價格確定收入。扣除項目金額的認(rèn)定：在計算土地增值稅時，需要確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》對扣除項目金額的認(rèn)定做出了規(guī)定，包括：(一)轉(zhuǎn)讓舊房時，扣除項目金額應(yīng)包括房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)支付的地價款、相關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。對于未支付地價款或無法提供地價款憑證的情況，不允許扣除土地使用權(quán)的金額。此外，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時進(jìn)行的房地產(chǎn)評估費用可以在計算增值額時扣除。(二)如果提供的扣除項目金額不實，稅務(wù)機關(guān)會委托評估機構(gòu)根據(jù)房屋重置成本價和成新度折扣率計算的房屋成本價，以及取得土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，并根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。但是，對于因隱瞞或虛報房地產(chǎn)成交價格而按評估價格計算土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時扣除。(三)如果納稅人無法提供評估價格，但能提供購房發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)可以確認(rèn)從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額作為扣除項目。(四)對于既無法提供評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，實行核定征收。關(guān)于土地增值稅的核定征收，對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如能取得房產(chǎn)原值的原始發(fā)票，可以按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除項目的認(rèn)定，并據(jù)此計算土地增值稅。如果既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票，可以按照稅務(wù)部門核定的征收率進(jìn)行計算征收。