第1種觀點： 農村房屋買賣的合同符合下列條件是有效的：行為人具有相應的民事行為能力；行為人意思表示真實；農村房屋買賣合同的內容符合法律法規和公序良俗；法定其他有效條件等。合同的形式可以是口頭、書面和其他法定形式。一、民法典中口頭合同有效嗎《民法典》中口頭合同符合法定有效條件就是有效的，合同的形式可以是書面形式，也可以是口頭形式。法定有效條件有：合同當事人是具有相應的民事行為能力人；當事人簽訂合同是真實的意思表示；合同的內容不得違反法律法規或公序良俗；合同符合法定的形式；法定其他有效條件。二、不辦理質押登記的質押合同有效嗎不辦理抵押登記的抵押合同符合法定下列有效條件是有效的：行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗；法定其他有效條件等。未辦理物權登記的，不影響合同效力。三、借錢合同怎么寫才有法律效力借款合同書撰寫符合下列條件就是有法律效力的：借款合同的內容符合法律法規或公序良俗；簽訂借款合同當事人意思表示真實；簽訂借款合同當事人是具有相應的民事行為能力人；借款合同形式符合法律相關要求；法定其他有效條件等。【本文關聯的相關法律依據】《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。第四百六十九條當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。

第2種觀點： 不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據我國合同法的規定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。在農村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規定。根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。1.對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。2.慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

第3種觀點： 1999年，國務院辦公廳發布通知，禁止農民向城市居民出售住宅，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。2007年，國務院發布通知，規定農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得購買、農民住宅或“以其他形式非法轉讓土地”。2007年，《市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合法律分析1999年4月，國務院辦公廳發布了一份通知，名為《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地》。通知的第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。同時，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2007年12月國務院又發出《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買、農民住宅或“”。2007年《市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力“以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。現實中，該原則在對于一時間轟動全國的北京市宋莊“畫家村”案件的審判中得到了充分體現。在畫家李*蘭和賣房農民馬*濤買房糾紛一案，經過2007年的一審二審，北京市二中院依據“農村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關規定，判定房產買賣無效。李*蘭敗訴失房，馬*濤則被判返還李*蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。而北京二中院同時又以買房畫家“信賴利益損失”為主要理由支持敗訴方反訴。在另兩起案件中經過法庭調解，村民與兩位藝術家最終達成以下協議：(1)雙方簽訂的買賣協議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續居住直至房屋之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續”和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定“依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。這是法律規定中最直接的關于房屋買賣無效的法律依據。1991年4月，北京市某區某鄉農民甲與鄰鄉農民乙簽訂賣房協議，雙方支付價款交付房屋及相關證件但沒有辦理房屋過戶登記手續及宅基地權屬變更登記手續。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關手續。該區法院審理后認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：“集體所有的土地依照法律規定屬于農村集體所有。”“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。”“農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。”甲與乙買賣房屋的行為，未經有關部門批準，雙方所簽訂的買賣房屋的協議書無效。3.根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條之規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。《省民事審判工作座談會紀要2005》中關于農村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為,“《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由于宅基地關系到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。由于農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，依據當前我國的土地法律和政策，結合審判實踐經驗，因此，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。”4.《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，如果農民的房屋允許其自由買賣，那么也就是允許農民將其房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了。拓展延伸農村房屋買賣合同的法律依據與裁判實踐分析在農村房屋買賣中,常常會出現一些特殊的法律問題,如土地使用權、農村土地承包經營權等。本文將探討農村房屋買賣合同的法律依據與裁判實踐。根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》,農村房屋的所有權和使用權受法律保護。農村房屋買賣合同的簽訂和履行應當遵守這些法律法規。在裁判實踐中,農村房屋買賣合同糾紛常常涉及土地使用權和房屋所有權。如果房屋買賣合同中涉及到土地使用權,應當依據《中華人民共和國土地管理法》進行裁判。如果房屋買賣合同中涉及到房屋所有權,應當依據《中華人民共和國農村土地承包法》進行裁判。此外,在裁判實踐中,還需要注意合同的簽訂程序和內容。如果合同簽訂程序不規范或者合同內容違反法律法規,可能會導致合同無效或者被撤銷。農村房屋買賣合同的法律依據與裁判實踐需要依據相關法律法規進行裁判,同時也需要注重合同簽訂程序和內容,確保合同的有效性。結語1999年4月，國務院辦公廳發布了一份通知，名為《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地》。通知的第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。同時，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2007年12月國務院又發出《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買、農民住宅或“”。2007年《市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力“以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”的基本原則。理由：(1)房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的；(2)宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓；(3)目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護；(4)認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益。法律依據最高人民法院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）(2016-02-22) 第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。最高人民法院關于適用《民法典》時間效力的若干規定(2020-12-29) 第二十五條 民法典施行前成立的合同，當時的法律、司法解釋沒有規定且當事人沒有約定解除權行使期限，對方當事人也未催告的，解除權人在民法典施行前知道或者應當知道解除事由，自民法典施行之日起一年內不行使的，人民法院應當依法認定該解除權消滅；解除權人在民法典施行后知道或者應當知道解除事由的，適用民法典第五百六十四條第二款關于解除權行使期限的規定。最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（二）(2009-04-24) 第一條 當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規定以外的其他內容，當事人達不成協議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規定予以確定。

第1種觀點： 法律分析：農村房屋買賣合同的效力包括有效和無效的情形。1、農村房屋買賣合同有效的情形：(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。(3)房屋買賣合同經過多次流轉，最后流轉到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。(4)農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉為居民的，不影響合同的效力。2、農村房屋買賣合同無效的情形：(1)農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。(2)農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。法律依據：《中華人民共和國民法典》 第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

第2種觀點： 農村的房屋買賣合同應該寫明買賣雙方的個人信息，房屋的基本信息，約定的金額，合同價款的支付，房產的交付，保證及違約等條款。同時該合同是雙方當事人真實的意思表示，合同內容也合法，則該房屋買賣合同合法。 法律依據：《民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

第3種觀點： 法律分析：具備以下條件的農村房屋買賣合同有效：1、行為人具有相應的締約資格。買受人是城鎮居民的，合同無效；2、意思表示真實；3、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。