第1種觀點(diǎn)： 法律分析：鄉(xiāng)村旅游用地解決途徑：使用存量國(guó)有建設(shè)用地；圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目；使用國(guó)有農(nóng)用地；圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地；直接使用集體建設(shè)用地。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一條 為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

第2種觀點(diǎn)： 法律分析：鄉(xiāng)村旅游用地審批流程有五步。一是簽訂合同，包括用地協(xié)議或者聯(lián)營(yíng)入股等，二是向所在區(qū)、縣的自然資源局提出用地申請(qǐng)，三是根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)用地范圍進(jìn)行勘測(cè)定界，四是對(duì)是否符合土地利用規(guī)劃和用地條件進(jìn)行審核，審核同意后報(bào)所在區(qū)縣人民政府審批，五是核發(fā)證書(shū)和進(jìn)行備案。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十七條 土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：（一）落實(shí)國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制；（二）嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；（五）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（六）占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地?cái)?shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。

第3種觀點(diǎn)： 法律分析:國(guó)家對(duì)旅游項(xiàng)用地有以下優(yōu)惠政策：一、積極保障旅游業(yè)發(fā)展用地供應(yīng)：1、有效落實(shí)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目新增建設(shè)用地。按照資源和生態(tài)保護(hù)、文物安全、節(jié)約集約用地原則，在與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃銜接的基礎(chǔ)上，加快編制旅游發(fā)展規(guī)劃。對(duì)符合相關(guān)規(guī)劃的旅游項(xiàng)目，各地應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序，及時(shí)安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，依法辦理土地轉(zhuǎn)用、征收或收回手續(xù)，積極組織實(shí)施土地供應(yīng)。加大旅游扶貧用地保障。2、支持使用未利用地、廢棄地、邊遠(yuǎn)海島等土地建設(shè)旅游項(xiàng)目。在符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對(duì)使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠(yuǎn)海島土地建設(shè)的旅游項(xiàng)目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費(fèi)用之和的原則確定。對(duì)復(fù)墾利用垃圾場(chǎng)、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設(shè)的旅游項(xiàng)目，各地可按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，制定支持政策，吸引社會(huì)投資，鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行復(fù)墾。3、依法實(shí)行用地分類管理制度。旅游項(xiàng)目中，屬于永久性設(shè)施建設(shè)用地的，依法按建設(shè)用地管理；屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收（收回）、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理，由景區(qū)管理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)主體與土地權(quán)利人依法協(xié)調(diào)種植、養(yǎng)殖、管護(hù)與旅游經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、多方式供應(yīng)建設(shè)用地。旅游相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應(yīng)；用途混合且包括經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的“娛樂(lè)康體用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，土地供應(yīng)方式、價(jià)格、使用年限依法按旅游用地確定。景區(qū)內(nèi)建設(shè)亭、臺(tái)、棧道、廁所、步道、索道纜車等設(shè)施用地，可按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》“其他建設(shè)用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，參照公園用途辦理土地供應(yīng)手續(xù)。風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定。鼓勵(lì)以長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)旅游項(xiàng)目建設(shè)用地。5、加大旅游廁所用地保障力度：要高度重視旅游廁所在旅游業(yè)發(fā)展中的文明窗口地位和基本公共服務(wù)作用。新建、改建旅游廁所及相關(guān)糞便無(wú)害化處理設(shè)施需使用新增建設(shè)用地的，可在2018年前由旅游廁所建設(shè)單位集中申請(qǐng)，按照法定報(bào)批程序集中統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，各地專項(xiàng)安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設(shè)施，可以劃撥方式供應(yīng)。支持在其他項(xiàng)目中配套建設(shè)旅游廁所，可在供應(yīng)其他項(xiàng)目建設(shè)用地時(shí)，將配建要求納入土地使用條件，土地供應(yīng)后，由相關(guān)權(quán)利人依法明確旅游廁所產(chǎn)權(quán)關(guān)系。二、明確旅游新業(yè)態(tài)用地政策：1、引導(dǎo)鄉(xiāng)村旅游規(guī)范發(fā)展。在符合土地利用總體規(guī)劃、縣域鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、鄉(xiāng)和村莊規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法使用建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同舉辦住宿、餐飲、停車場(chǎng)等旅游接待服務(wù)企業(yè)。依據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市制定的管理辦法，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營(yíng)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，可依法通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地、未利用地，從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。支持通過(guò)開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地布局，建設(shè)旅游設(shè)施。2、促進(jìn)自駕車、房車營(yíng)地旅游有序發(fā)展按照“市場(chǎng)導(dǎo)向、科學(xué)布局、合理開(kāi)發(fā)、綠色運(yùn)營(yíng)”原則，加快制定自駕車房車營(yíng)地建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。新建自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)滿足符合相關(guān)規(guī)劃、垃圾污水處理設(shè)施完備、建筑材料環(huán)保、建筑風(fēng)格色彩與當(dāng)?shù)刈匀蝗宋沫h(huán)境協(xié)調(diào)等條件。自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應(yīng)底價(jià)、供應(yīng)方式和使用年限。3、支持郵輪、游艇旅游優(yōu)化發(fā)展。新建郵輪、游艇碼頭用地實(shí)行有償使用。有償使用的郵輪、游艇碼頭用地可采取協(xié)議方式供應(yīng)?，F(xiàn)有碼頭增設(shè)郵輪、游艇停泊功能的，可保持現(xiàn)有土地權(quán)利類型不變；利用現(xiàn)有碼頭設(shè)施用地、房產(chǎn)增設(shè)住宿、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)服務(wù)設(shè)施的，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。4、促進(jìn)文化、研學(xué)旅游發(fā)展。利用現(xiàn)有文化遺產(chǎn)、大型公共設(shè)施、知名院校、科研機(jī)構(gòu)、工礦企業(yè)、大型農(nóng)場(chǎng)開(kāi)展文化、研學(xué)旅游活動(dòng)，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，上述機(jī)構(gòu)土地權(quán)利人利用現(xiàn)有房產(chǎn)興辦住宿、餐飲等旅游接待設(shè)施的，可保持原土地用途、權(quán)利類型不變；土地權(quán)利人申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議方式辦理。歷史文化街區(qū)建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)符合保護(hù)規(guī)劃確定的建設(shè)控制要求。法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)旅游法》第二十一條 對(duì)自然資源和文物等人文資源進(jìn)行旅游利用，必須嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，符合資源、生態(tài)保護(hù)和文物安全的要求，尊重和維護(hù)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化和習(xí)俗，維護(hù)資源的區(qū)域整體性、文化代表性和地域特殊性，并考慮軍事設(shè)施保護(hù)的需要。有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資源保護(hù)和旅游利用狀況的監(jiān)督檢查。第二十二條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織對(duì)本級(jí)政府編制的旅游發(fā)展規(guī)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，并向社會(huì)公布。第二十三條 國(guó)務(wù)院和縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制定并組織實(shí)施有利于旅游業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，推進(jìn)旅游休閑體系建設(shè)，采取措施推動(dòng)區(qū)域旅游合作，鼓勵(lì)跨區(qū)域旅游線路和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，促進(jìn)旅游與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、文化、衛(wèi)生、體育、科教等領(lǐng)域的融合，扶持少數(shù)民族地區(qū)、革命老區(qū)、邊遠(yuǎn)地區(qū)和貧困地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展。

第1種觀點(diǎn)： 法律分析：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。

第2種觀點(diǎn)： 一、商業(yè)土地使用是多少年?商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。土地使用權(quán)包括對(duì)土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)最高年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的.按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。二、商用土地使用年限土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。土地使用權(quán)包括對(duì)土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。法律規(guī)定編輯土地使用權(quán)年限根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;綜合或者其他用地50年。土地使用年限最高70年據(jù)市國(guó)土部門(mén)有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開(kāi)始計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地(也就是人們常說(shuō)的商品房用地)：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;工業(yè)用地(也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū))：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。商人一般都會(huì)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，在購(gòu)置房產(chǎn)的時(shí)候都會(huì)考慮升值等問(wèn)題，尤其是用來(lái)投資的商業(yè)土地，如果商業(yè)用地最后的運(yùn)營(yíng)情況很差，那么價(jià)格就沒(méi)有那個(gè)高了，所以商業(yè)土地的使用年限也會(huì)成為大家考慮的一個(gè)重要的問(wèn)題。法律依據(jù)：《經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條體育用地五十年。教育、旅游、加氣站用地為二十年、娛樂(lè)用地四十年。工業(yè)用地五十年，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定。土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

第3種觀點(diǎn)： 法律分析：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地包括建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、俱樂(lè)部等用地，我國(guó)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年!法律依據(jù)：《經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》 第十四條 體育用地五十年。教育、旅游、加氣站用地為二十年、娛樂(lè)用地四十年。工業(yè)用地五十年，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定。土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。