土地出讓方式流程包括發布掛牌公告、出售掛牌文件、受理競買申請、審查掛牌資格、掛牌、揭牌、公布成交結果、簽訂出讓合同。土地出讓的條件包括符合法律規定的條件、已支付全部土地使用權出讓金、完成一定開發規模后方可轉讓。

法律分析

一、土地出讓方式流程

1、發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。

2、出售掛牌文件：在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，并組織現場踏勘。

3、受理競買申請：在掛牌公告規定的時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明（另有規定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。

4、審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。

5、掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。

6、揭牌：在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。

7、公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

8、簽訂出讓合同：按照成交確認書約定的時間，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

二、土地出讓的條件

（一）、以出讓方式取得的土地使用權

房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的轉讓房地產的條件。

要按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；

要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25％以上；二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。

（二）、以劃撥方式取得的土地使用權

應符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定，其中規定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產開發項目時應具備的條件。

對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

1、經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行，因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續。

2、私有住宅轉讓后仍用于居住的；

3、按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；

4、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓；

5、轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

6、根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；

7、縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

三、土地出讓要交什么稅

1、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3％繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。

2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權出讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。

法律依據

《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019修正）：第四章房地產交易第二節房地產轉讓第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。智能法律助手 法行寶 AI智能咨詢 法律計算器 法律意見書 法律文書 去提問 土地使用權轉讓有什么程序 農村土地轉讓流程 出讓土地開發流程 土地出讓流程是什么 為你推薦 土地出讓流程 法律分析：土地出讓流程：一、由轉讓人提出土地轉讓申請，由受轉讓人提出用地說明。二、由轉讓人提交以下相關資料：1、國有土地使用權出讓宗地圖。2、國有土地使用權出讓呈報表。3、國有土地使用權出讓合同書。4、主管局批復(如兼并應提交兼并合同)。5、職代會決議。6、雙方營業執照。7、雙方公證書。三、經實地勘測后，填寫國有土地使用權轉讓合同書和國有土地使用權轉讓審批表及繪制轉讓紅線圖。四、報上級主管部門批準。法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。 靳春雨律師 執業15年 資質認證 2022-04-26 農村土地轉讓流程 一、農村土地轉讓流程是怎樣的1、農村土地轉讓流程如下：（1）提出申請，土地流出方向的村民小組或村民委員會提出申請并填寫流轉申請書；（2）審核、登記，按照屬地核實的原則，經村民委員會和村民小組同意并辦理相關手續后，進行登記；（3）流轉價格評估流轉土地價格由流轉雙方當事人協商確定；（4）信息發布鄉土地流轉服務站根據流轉價格評估結果及土地流轉雙方提供的信息，在交易服務場所進行信息發布，并約請流轉當事人會面，平等洽談；（5）簽訂合同土地流轉雙方協商一致，達成流轉意向后，按程序簽訂統一文本格式的土地流轉合同；（6）鑒證、歸檔土地流轉合同文本一式五份，經鄉鑒證。2、法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。二、農村土地轉讓的注意事項有哪些1、甲方轉讓土地承包經營權須經發包方同意，在合同生效后終止與發包方的承包關系；2、甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準；3、乙方依據合同獲得土地承包經營權后，須與發包方確立新的承包關系，重新辦理承包手續；4、乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。 鄭萌律師 執業6年 資質認證 2022-07-11 土地出讓流程是什么 （一）、由轉讓人提出土地轉讓申請，由受轉讓人提出用地說明。（二）、由轉讓人提交以下相關資料：1、國有土地使用權出讓宗地圖。2、國有土地使用權出讓呈報表。3、國有土地使用權出讓合同書。4、主管局批復(如兼并應提交兼并合同)。5、職代會決議。6、雙方營業執照。7、雙方公證書。（三）、經實地勘測后，填寫國有土地使用權轉讓合同書和國有土地使用權轉讓審批表及繪制轉讓紅線圖。（四）、報上級主管部門批準。一、辦理國有土地使用證書需要什么手續？國有土地使用證書申辦程序是：1、土地登記申請：(1)有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。(2)因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權轉讓協議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。2、地籍調查：對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。并要求宗地四至鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋章。3、土地權屬審核：土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否準予登記的法律程序。4、頒發國有土地使用權證書。二、企業征地的手續有哪些1、農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。2、確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。3、用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。4、用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。5、用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。6、國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。7、由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。8、國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。9、被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。10、簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。11、如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。 唐玉娟律師 執業9年 資質認證 2022-12-09