案情簡介

2020年6月11日，某公司與夏某某等人簽訂商品房買賣合同，約定由夏某某等人購買某公司開發的某房屋，價款為994301元。某公司應于2020年9月30日前，將已經建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付夏某某等人使用。逾期交房超過30日，夏某某等人有權解除合同；夏某某等人要求解除合同的，某公司應當退還已付房價款及利息，并按已付房價款的8%支付違約金。

雙方還簽訂補充協議，約定夏某某等人逾期付款，某公司有權解除合同，夏某某等人應按照總房款的20%向某公司支付違約金。某公司逾期交房，合同繼續履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房價款萬分之一的違約金。若出現夏某某等人可以解除合同的法定或約定事由，夏某某等人應在15日內行使權利，否則視為放棄權利。因某公司過錯導致合同解除的，某公司向夏某某等人按已付購房款的萬分之一支付違約金，無須承擔其他經濟賠償責任。若某公司存在遲延交房等多項違約事實，夏某某等人只能選擇其中一項追究某公司違約責任。某公司向夏某某等人承擔違約責任累計不超過夏某某等人已付房款的10%。

夏某某等人按約支付購房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司發送解除合同通知書，并起訴要求確認合同解除，某公司退還購房款及利息，支付違約金等。

前述補充協議系某公司提供的打印文本，夏某某等人舉示的某公司與他人簽訂的三份同一樓盤的商品房買賣合同之補充協議內容與本案相同。

法院裁判

重慶市江北區人民法院經審理認為，補充協議關于某公司逾期交房，夏某某等人放棄解除權的約定，屬于提供格式條款一方排除對方主要權利的情形，應屬無效。補充協議對夏某某等人行使解除權期限作了嚴格限制，對公司卻未做約定，客觀上限制了買受人行使權利，加重了買受人責任，應屬無效。補充協議約定的因某公司過錯導致合同解除的違約金明顯偏低，補充協議還約定對公司的多項違約事實，夏某某等人只能擇一行使權利，且某公司支付的違約金累計不超過已付房款的10%，前述條款屬某公司免責情形，應屬無效。江北區人民法院據此對夏某某等人要求某公司退還購房款和利息，以及已付購房款8%違約金的訴訟請求予以支持。

律師釋法

補充協議系開發商提供的格式條款，該部分格式條款對于開發商和購房者的多項違約責任均作出變更，該變更客觀上霸王式地涵蓋商品房交易過程中可能影響雙方主要權利義務的多個方面，屬于開發商以不對等的“霸王條款”對合同文本主要條款的“大面積”修改，且均構成免除開發商責任、加重購房者責任、排除購房者主要權利，應當認定無效。

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