來(lái)說(shuō)奇怪，最近我們團(tuán)隊(duì)頻繁出去踩盤(pán)，過(guò)程中有一個(gè)越來(lái)越堅(jiān)定的感受：很多我們以為不賣(mài)的項(xiàng)目，突然開(kāi)始賣(mài)了。來(lái)看具體的幾個(gè)案例。首先是浦東金楊板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目，金橋瑞仕花園。這個(gè)項(xiàng)目在時(shí)隔12年后，竟然又放出106套房源進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。再看內(nèi)環(huán)內(nèi)徐家匯的老牌項(xiàng)目，永新城。這個(gè)項(xiàng)目拿地時(shí)間久遠(yuǎn)到2004年，卻突然放出114套房源。還有寶華城市之星的最后一棟樓王，本來(lái)說(shuō)好價(jià)格不合適就一直拿著，沒(méi)想到最近也拿出來(lái)賣(mài)了。這些“老盤(pán)新開(kāi)”或“老地新開(kāi)”的項(xiàng)目有著比較統(tǒng)一的特征：地段絕佳、很多年沒(méi)有新盤(pán)加推、保留好樓棟持有或出租、捂盤(pán)到快被上海新房市場(chǎng)淡忘。就在大家以為只能“二手見(jiàn)”的時(shí)候，他們卻扭轉(zhuǎn)頭來(lái)，異軍突起，在集中入市的上海新房市場(chǎng)上，扯開(kāi)一個(gè)口子，攪動(dòng)著原有的游戲規(guī)則。為什么會(huì)這樣呢？其實(shí)很多人不知道，上海樓市這么久了，也不是所有的開(kāi)發(fā)商都是快周轉(zhuǎn)的。有的項(xiàng)目有的企業(yè)因?yàn)楦鞣N各樣的原因，可能會(huì)持有一些房子不對(duì)外賣(mài)了。開(kāi)發(fā)商就自己拿在手里，也不干嘛，就持有。為什么？其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)榇蟾怕噬蟻?lái)說(shuō)，哪怕當(dāng)初很多賣(mài)不掉的房子，只要現(xiàn)金流不緊張，持有都不會(huì)有什么問(wèn)題。道理就更加簡(jiǎn)單了，因?yàn)槭畮啄陙?lái)不論調(diào)控與否，真實(shí)的房?jī)r(jià)一直在漲。各位會(huì)發(fā)現(xiàn)了嗎？上海新房?jī)r(jià)格在這些年一直是穩(wěn)步上漲的，過(guò)程中當(dāng)然也有打壓和調(diào)控，但就算行情不好的時(shí)候，持有者也都心如明鏡。地產(chǎn)是靠天吃飯的，這話說(shuō)的真對(duì)。問(wèn)題同樣出在這里，既然等了這么久，為何現(xiàn)在耐不住性子，要搶著跟新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)集中入市呢？我覺(jué)得主要是因?yàn)椋?020年真的是一個(gè)很特殊的時(shí)間點(diǎn)。而2020年之前是2017、2018、2019這特殊的三年。上海均價(jià)是一回事，但是對(duì)于具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，因?yàn)橄迌r(jià)的原因，基本上每個(gè)盤(pán)的單價(jià)不會(huì)提升。而且這個(gè)價(jià)格都是很多時(shí)候的高樓板價(jià)項(xiàng)目，所謂的保本價(jià)在上海樓市里根本沒(méi)有作用，預(yù)售證應(yīng)該多少錢(qián)就是多少錢(qián)。所以上海樓市的這三年真真實(shí)實(shí)的給了開(kāi)發(fā)商各種痛，其中最痛的就是項(xiàng)目不賺錢(qián)，或者說(shuō)不怎么賺錢(qián)。但是2020年，突然有了一點(diǎn)點(diǎn)的希望。因?yàn)榻衲甑念A(yù)售證，我們看到了一點(diǎn)突破的意思。16年首開(kāi)的靜安府西區(qū)，開(kāi)盤(pán)價(jià)8.6w，18年再開(kāi)8.7w，19年再開(kāi)還是8.7w，到2020年旁邊的靜安映和靜安世紀(jì)都過(guò)了9w。還有熱度很高的前灘，三湘印象名邸，去年給到的批復(fù)價(jià)是10.9w，在此之前單價(jià)最高的東方惠禮也不過(guò)9.2w，這兩天給到的批復(fù)價(jià)：12.18w。不論如何，在橫盤(pán)了三年的房?jī)r(jià)體系之后，今年在利潤(rùn)率上，不少項(xiàng)目開(kāi)始有了很好的提升。所以也讓很多房企如果現(xiàn)在手里持有一些項(xiàng)目的時(shí)候，現(xiàn)在都會(huì)有這樣的想法：要不要趁著這一波賣(mài)掉算了，后市怎么樣真的猜不出。當(dāng)然，成交量這一塊也很有趣。市場(chǎng)在回暖，但是呢，又不是爆了的那種。由于情況特殊，今年1月至4月略低于去年，但到了5月份，新房成交量達(dá)到了驚人的9150套，是近四年上海新房單月成交的最高套數(shù)。數(shù)據(jù)：克而瑞單月新房成交9000+套，已經(jīng)很久沒(méi)在上海見(jiàn)到了，但是和2016年這種大年比起來(lái)又算不上什么。所以一樣的，企業(yè)在面對(duì)自己持有物業(yè)的時(shí)候也會(huì)想著：要不要也趁著這一波，賣(mài)了算了。最后競(jìng)爭(zhēng)也是那么微妙。今年會(huì)有接近200個(gè)新盤(pán)拿預(yù)售證，你不賣(mài)，別人也就賣(mài)了。既然現(xiàn)象是存在的，那這些項(xiàng)目的品相究竟是怎樣的？一定不會(huì)差。仔細(xì)想想也會(huì)明白，如果你是商家，是會(huì)選擇屯差的產(chǎn)品還是好的產(chǎn)品，來(lái)等待價(jià)格上漲？差項(xiàng)目只會(huì)趕快出掉，沒(méi)有人會(huì)選擇屯盤(pán)或持有。我們特地去看了這些回歸的老項(xiàng)目，感受很深：只有當(dāng)年的匠心才會(huì)做出這樣的產(chǎn)品。不僅僅是地段稀缺，周邊新房次新斷供，產(chǎn)品力也都出奇的強(qiáng)勢(shì)。舉兩個(gè)項(xiàng)目的例子吧。金橋瑞仕花園，很多人都會(huì)想：12年前的老項(xiàng)目了，無(wú)論是產(chǎn)品、戶(hù)型、內(nèi)部配套和保養(yǎng)現(xiàn)在都過(guò)時(shí)了吧？我本來(lái)也抱有同樣的想法，但實(shí)地去踩了這個(gè)項(xiàng)目才發(fā)現(xiàn)，對(duì)于有能力成為板塊標(biāo)桿的定義，我可能存在一點(diǎn)誤解除戶(hù)型稍有過(guò)時(shí)外，項(xiàng)目的產(chǎn)品力、內(nèi)部配套和保養(yǎng)、綠化率等各項(xiàng)情況，從我個(gè)人的角度來(lái)看，說(shuō)是碾壓現(xiàn)在的新房也不為過(guò)。隨灶禪便給大家放出三個(gè)點(diǎn)：1、60%的綠化率2、近100米的樓間距3、歷久彌新的外立面和足夠?qū)挸ǖ年?yáng)臺(tái)。1.45的容積率，這個(gè)在洋房才有的低密，竟然會(huì)出現(xiàn)在21層的高層項(xiàng)目上。來(lái)看一張俯拍圖的視角，再看一張我拍的地面實(shí)景圖。小區(qū)內(nèi)部到處都有這樣的景觀園林，蔥蔥郁郁，什么是種在花園里的房子？這就是十幾年房齡的外立面，經(jīng)過(guò)時(shí)間的沉淀，依然歷久彌新。這種面寬的陽(yáng)臺(tái)，你很難相信會(huì)出現(xiàn)在上海84平的戶(hù)型上。再來(lái)看看徐家匯的老牌明星盤(pán)，永新城。三梯四戶(hù)、6米高的入戶(hù)大堂、外立面嶄新的和新盤(pán)無(wú)異。上海新房少有的80%得房率，內(nèi)部的空間尺度也足夠?qū)掗煛＿€有這個(gè)拐角陽(yáng)臺(tái)，在徐家匯可以看遍繁華夜景。看完這兩個(gè)項(xiàng)目，說(shuō)實(shí)話，我被驚到了。其他新入市的老牌項(xiàng)目同樣如此，除了年限受損，產(chǎn)品力并不遜色于當(dāng)下的新房。所以對(duì)于這些項(xiàng)目，地段和產(chǎn)品力一定是沒(méi)問(wèn)題的，唯一的問(wèn)題可能就是戶(hù)型會(huì)比較老，我們都知道2010年之前90平米都是做兩房一衛(wèi)的，和現(xiàn)在大家的產(chǎn)品規(guī)劃理念差距還是蠻大的。當(dāng)然很多也是因?yàn)闀r(shí)間，很多出挑的設(shè)計(jì)才有可能做的出來(lái)，現(xiàn)在的建筑規(guī)范可能不太讓你做這種轉(zhuǎn)角的陽(yáng)臺(tái)了，也就在以前的建筑規(guī)范才有可能。各有利弊，大家自己判斷。另外整體的裝修不論當(dāng)初配置多高，現(xiàn)在也折舊的厲害了。除此之外大家還需要留意下物業(yè)這塊，畢竟經(jīng)歷了這么久的年限，好的物業(yè)會(huì)讓房子的折舊慢一點(diǎn)，再慢一點(diǎn)。最后就是看價(jià)格了，價(jià)格合適面積需求匹配，這種房子不會(huì)差的。好了，最后說(shuō)一說(shuō)，這種現(xiàn)象為什么發(fā)生在上海。這恰巧說(shuō)明了上海整體樓市調(diào)控的成功。其實(shí)不論是作為一線城市的深圳還是長(zhǎng)三角的杭州南京，其實(shí)樓市的熱度都遠(yuǎn)超過(guò)上海。前兩天我去蘇州的金雞湖，那里的普通公寓動(dòng)不動(dòng)也是十萬(wàn)朝上了，有朋友和我說(shuō)要賣(mài)掉金雞湖的一套公寓平價(jià)換到翠湖天地，我聽(tīng)完之后內(nèi)心也不知道是什么滋味。而反觀上海樓市，其實(shí)不論怎么樣各種客觀因素，但是整體的房?jī)r(jià)還是偏低的關(guān)鍵是用戶(hù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期都比較冷靜，購(gòu)房者是真的覺(jué)得樓市不會(huì)有特別大的震蕩，這一點(diǎn)是很難得的。樓市管理無(wú)非是預(yù)期管理，很多持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，之所以現(xiàn)在都拿出來(lái)賣(mài)，也就說(shuō)明了他們對(duì)未來(lái)預(yù)期也比較平淡。要把樓市頂起來(lái)有一萬(wàn)種辦法，要把樓市打壓下去有一萬(wàn)零一種辦法，但是把樓市讓人感覺(jué)很穩(wěn)很平，這真的蠻難的。放眼如今，也只有上海做到了。這也是為什么很多人會(huì)說(shuō)上海房?jī)r(jià)被低估的原因了。當(dāng)然上海到底是低估還是有泡沫這件事不重要，重要的是扎根在這個(gè)城市生活的人，是否能夠買(mǎi)到自己中意的房子。最后根據(jù)慣例，還是給一點(diǎn)點(diǎn)小建議：1、橫盤(pán)3年，今年量?jī)r(jià)趨勢(shì)向好，如果你是上海的首套剛需，不要猶豫。當(dāng)下的上海，對(duì)于首套，依舊友好，依舊寬松，依舊是最好的時(shí)機(jī)。2、置換也要加快節(jié)奏，靜淡市場(chǎng)才是換房的最佳機(jī)會(huì)。最近我的老板就在加快換房節(jié)奏，對(duì)普通個(gè)體來(lái)說(shuō)，我愿意相信這個(gè)老兵對(duì)市場(chǎng)的感知。3、今年的上海，可以選擇搖號(hào)熱門(mén)項(xiàng)目，但不要死磕。今年的新房供應(yīng)不少，次新也有很多好的項(xiàng)目，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，預(yù)算內(nèi)是可以挑挑揀揀的。這些頻繁發(fā)生的點(diǎn)狀變化和趨勢(shì)，串聯(lián)成上海樓市的基本面，在我面前緩緩展開(kāi)。預(yù)期管理好了，產(chǎn)品力就會(huì)開(kāi)始提升，而更多元的模式也會(huì)開(kāi)始慢慢顯山露水。如果你最近正在看房選房或者近期準(zhǔn)備買(mǎi)房，找一個(gè)懂行的朋友聊聊溝通下是最好的，真叫盧俊的小伙伴都是從業(yè)經(jīng)歷10年以上的地產(chǎn)人和置業(yè)顧問(wèn)，點(diǎn)擊文末 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