工業用地轉讓存在多方面的限制。

一、工業用地性質限制

工業用地主要用于工業生產、加工、倉儲等工業活動，其土地使用性質嚴格限定，不得隨意更改。因此，工業用地的轉讓必須保證接手的受讓方仍然用于工業活動，不能轉為其他性質的用地，如住宅用地或商業用地。

二、規劃限制

政府對工業用地的布局和規劃有嚴格要求，以確保城市發展的整體規劃和產業布局。工業用地的轉讓必須符合城市規劃和產業政策的導向，不能違背相關規劃要求。這意味著受讓方在轉讓后使用土地時，必須遵循現有的產業規劃，不得擅自改變用途或擴建。

三、轉讓程序與條件限制

工業用地的轉讓需要遵循嚴格的轉讓程序，包括土地使用權出讓合同、土地使用權的評估、審批等環節。同時，轉讓方必須滿足一定的條件，如已完成土地使用權出讓款的繳納、土地無爭議等。受讓方也需要符合相關條件，如具備相應的資金實力、技術能力，能夠保證項目的正常運營等。

四、其他限制條件

除了上述限制外，還可能存在其他針對特定地區或特定項目的特殊限制。這些限制可能涉及環保要求、產業政策、土地供應政策等，具體需要根據當地的法律法規和政策來確定。

總之，工業用地的轉讓受到多方面的限制，旨在確保土地資源的合理利用和城市規劃的有序實施。在進行工業用地轉讓時，必須充分了解并遵守相關法規和政策，確保轉讓的合法性和合規性。