商鋪租金返利通常是通過售后返租模式實現的。

售后返租是商鋪投資開發者為了快速銷售商鋪并回籠資金，同時保證對整個商業項目有統一規劃的權限，而在商鋪出售后的一定年限內，由子公司或第三方運營商以代理出租的方式進行管理與運營。在此期間，運營商按照返租合同的約定，定期向小業主支付租金作為返利。

具體來說，返租模式主要分為固定回報和浮動回報兩種。

* 固定回報模式：在這種模式下，開發商與業主簽訂N年租約，前兩年或前三年的返租回報直接抵扣房款，剩余的N-2年的返租回報則按照約定的固定回報率來支付。這種方式為業主提供了穩定的租金收入預期，降低了投資風險。

* 浮動回報模式：浮動回報模式同樣設定N年租約，但租金回報的支付方式更為靈活。前兩年或前三年的返租回報同樣抵扣房款，第3年到第5年按照固定的返租回報支付租金，而第6年到第N年則根據實際租賃的租金進行分成，通常以小業主和運營商按照一定比例進行分成，小業主占較高比例。這種模式能夠隨著市場變化調整租金收益，但相應地也增加了業主的收益不確定性。

實施售后返租模式時，開發商、運營商、小業主和商戶四方需共同協作。

開發商負責建造商業物業并進行銷售，回籠現金流；運營商則負責后期運營的實際管理，與小業主簽訂返租合同并按時支付租金；小業主作為商業物業的買受人和產權人，享受租金返利；商戶則在商業物業中進行各業態經營，為項目帶來實際收益。

值得注意的是，售后返租模式雖然能夠帶來諸多優勢，但也存在一定的風險和局限性。

例如，實際租金收益可能無法滿足返租所需，導致開發商或運營商承擔較大的經濟壓力；政策限制也可能對售后返租模式產生影響。因此，在選擇售后返租模式時，各方需充分評估風險與收益，確保項目的可持續發展。同時，對于投資者而言，了解清楚返租合同的具體條款和運營商的運營能力也是至關重要的。