實際狀況下，能否退還房款定金需依具體情況分析。首先，若購買者未能按照預定時間及地點簽訂購房合同，或在正式簽訂合同時，對認購書上已確認的諸如價格、面積、戶型等關鍵參數進行重大修改以致無法簽約，那么，此種情形會被視為違約，定金將不得退還；其次，若開發商在認購意向書規定期限內將已認購房屋轉售他人，導致無法正式簽約，則需雙倍賠償購買者定金；再者，若開發商未能獲得商品房銷售相關合法證書，或因其自身原因導致雙方無法簽訂正式合同，甚至合同無效，開發商須退還購買者定金并承擔相應損失；此外，若雙方僅因正式合同、補充協議內容無法達成一致，且與認購意向書內容無關，導致簽約失敗，則雙方均無違約行為，開發商應全額退還購買者定金；最后，若認購意向書對于價格、面積和戶型等關鍵參數未作明確約定或約定模糊，導致雙方就此問題無法達成一致，進而影響正式合同的簽訂，開發商也應退還購買者定金。總而言之，若非雙方責任導致商品房買賣合同未能訂立，開發商應退還購買者定金。法律依據：《民法典》第五百八十七條債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。