1、產權受不受法律保護：

大產權有五證，受法律保護，有完整產權。

小產權房沒有五證，不受法律保護，有部分產權。

2、銷售是否有風險

小產權由于沒有正規的產權證，不能作為抵押或上市專賣。

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，不可以辦理抵押等他項權利。

3、合法性不同

國家發產權證的叫大產權, 而國家不發產權證, 由鄉鎮政府發產權證書的叫小產權。鄉鎮政府發放的產權證書實際上不是真正的產權證書，這種房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，有關部門不會予以備案。

4、拆遷有沒有補償：

大產權拆遷有補償。

小產權拆遷沒有補償，如果政府要拆遷房子，小產權業主基本不會得到拆遷安置補償。

5、居住是否有風險

有資質的大施工方進行施工，入住后，物業管理公司也有相關資質。

小產權房屋質量沒人監督，存在安全隱患，入住后，物業管理也極容易出現問題。

大產權又稱為單獨產權，由國家發產權證個人對房屋擁有所有的處分，收益權利，是有房產證的，可以貸款，而且有房產證的房子可以落戶，后期升值潛力較大。

小產權的房子是沒有房產證的，而且后期也是不會下證的，是沒法貸款的，指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉或村頒發，所以也稱之為鄉產權房。有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合有效的產權證。

買小產權房的風險：

1、缺少“五證”。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。

2、拆遷難補償。只要依辦理了審批手續，它就是合建筑。但也不排除那些在規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證。這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣。由于沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款。小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復，這意味著你需要一次性付款買房。

參考資料：百度百科-大產權