商品房認購書的效力體現(xiàn)為購房者與房地產開發(fā)公司雙方的權利、義務及法律責任。商品房認購書與其他一般的雙務有償合同相同，合同雙方當事人的權利義務相對應，購房者的權利基本是房地產公司的義務，而購房者的義務正是房地產開發(fā)公司的權利。（一）購房者的義務對于購房者來說，一經(jīng)簽訂商品房認購書，就依約負有一定的合同義務，須依約全面適當?shù)穆男小纳唐贩空J購書來看，作為商品房認購書預訂方的購房者主要有在特定的時間與開發(fā)商訂立正式的商品房買賣合同的義務。正因為購房者負有如此的合同義務，所以購房者必須依照合同約定，在合同約定的期限內與開發(fā)商訂立商品房預售合同或商品房現(xiàn)售合同。商品房認購書一般是一經(jīng)簽訂即發(fā)生法律效力，對雙方進行約束。如果購房者在簽定商品房認購書后反悔，須承擔相應的違約責任。購房者為能全面履行商品房認購書還要準備好購房款，如因無法交納首期購房款而無法簽訂正式的商品房買賣合同，照樣構成商品房認購書的違約，如因無法交納首期購房款而導致已經(jīng)簽訂的正式商品房買賣合同難以實際履行，雖不會違反商品房認購書的約定，卻會構成商品房買賣合同的違約，導致承擔更大的法律責任。通常，商品房認購書簽訂的同時，會要求購房者交納一定數(shù)額的定金或訂金，但有時也會約定在商品房認購書簽訂后的一定時間內交納。這時，購房者還負有如約交納定金或訂金的義務，既是如約交納，就不僅要按約定的數(shù)量還要按約定的時間交納。由于商品房認購書并不直接約定交易的內容，只是為交易做準備，所以購房者在這個階段的合同義務較少，只是須與開發(fā)商達成公平的協(xié)議并督促開發(fā)商履行。（二）房地產開發(fā)企業(yè)的義務購房者買房是為了生活或進行一些投資，而相對的合同當事人開發(fā)商卻是進行此類經(jīng)營活動，所以對購房者而言，房地產開發(fā)商負有的法律義務更多一些，并且須接受相關行政主管部門的監(jiān)督，辦理相關手續(xù)。開發(fā)商在訂立商品房認購書后簽訂商品房買賣合同前，應履行如下義務：1．在特定的時間與購房者就特定的商品房訂立正式的商品房買賣合同的義務。在這一點上，開發(fā)商與購房戶的權利義務相同，都既有請求對方在特定時間就預訂的房屋簽訂正式的商品房買賣合同的權利，又負有在特定時間就預訂的房屋與對方簽訂正式的商品房買賣合同的義務。但是，筆者注意到在一些開發(fā)商提供的商品房認購書文本中，開發(fā)商有意地省略了體現(xiàn)自己這點義務的條款，而只約定購房者的義務，意圖只享受合同權利，不承擔合同義務。然而，法律賦予合同雙方當事人的權利是平等的，合同也應如此。任何妄圖以地位的優(yōu)勢實施不公平的行為者都難以得到法律支持。2．開發(fā)商有妥善保管好定金或訂金，并依約退還或折抵的義務。在商品房認購書過程中，如當事人有約定購房者要交納定金或訂金給開發(fā)商的條款，那么在購房者如約交付定金或訂金后，開發(fā)商就應因此而依法承擔一定的義務。無論是定金還是訂金，從購房者處轉移到開發(fā)商處時，所有權并不發(fā)生轉移，發(fā)生轉移的只是這筆定金或訂金在一定時間內的占有權。只要購房者依約履行合同，在約定的時間前與開發(fā)商簽訂正式的商品房預售合同或商品房銷售合同，開發(fā)商就必須如數(shù)退回該筆定金或訂金，或者在雙方協(xié)商一致的情況下，將該筆定金或訂金充抵購房款。無論開發(fā)商是否遺失該筆款項都是必須那樣做的，因為在購房者交納定金或訂金時，僅僅是占有權發(fā)生了轉移，而所有權人一直是購房者而未發(fā)生變更。在合同約定的這段時間，開發(fā)商因其擁有占有權，而必須承擔該筆款項的滅失風險，承擔妥善保管款項的義務。在合同約定的期限屆滿后，開發(fā)商因不具有所有權也不再享有占有權，在沒有正當合法的理由下就必須退回定金或訂金，或者與購房戶協(xié)商將其轉為購房款。當然，如果購房者交付定金后開發(fā)商違約，開發(fā)商則須雙倍返還定金；如果購房者交付其他款項，開發(fā)商違約，開發(fā)商須賠償購房者損失。3．開發(fā)商有辦理相關法律手續(xù)的義務。商品房認購書的當事人訂立合同的目的，就是為了以后簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)售合同，由于法律上對開發(fā)商簽訂商品房預售合同有特殊的規(guī)定，開發(fā)商不僅要達到一定要求，還要到行政主管部門辦理相關手續(xù)，否則開發(fā)商就不具備簽訂商品房預售合同或商品房銷售合同的主體資格，而最終導致商品房認購書的無法實際履行。當出現(xiàn)這種情況時，應認定為開發(fā)商違反商品房認購書的約定，須承擔相應的違約責任，所以開發(fā)商就有辦好商品房預售或商品房銷售相關手續(xù)的義務。一、在中介把房子交了沒簽合同這金可以退給我嗎買房交了定金一般是不可以退的，但也要分情況。要看交定金時雙方是如何約定的，如果沒有明確說明一般都是不可以退的。當然，也可以雙方進行協(xié)商解決。一般在以下情況下，購房者是可以向開發(fā)商要回定金的：1、在開發(fā)商沒有取得《房地產預售許可證》，即不具備商品房預售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金是無效的。2、如果開發(fā)商沒有取得《房地產預售許可證》，卻故意隱瞞重要事實或提供虛假情況謊稱已取得《房地產預售許可證》，開發(fā)商須對此承擔締約過失責任，除退還購房者定金外，還應該賠償購房者利息等資金損失及其他有關財產損失;3、在開發(fā)商具備商品房預售法定條件，取得《房地產預售許可證》的情況下，如果雙方只約定了購房者拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》便無權要求退還所交付定金，購房者則可以該約定有失公平為由，申請法院或仲裁機構變更或撤銷該約定，要求開發(fā)商退還所支付現(xiàn)金;4、如果是開發(fā)商原因導致合同不能簽訂則可以要求開發(fā)商退還相應的定金，但是如果是自身原因，而開發(fā)商并沒有相關的隱瞞等情形，您只是單方提出退定金的要求，要根據(jù)認購書中退房相關約定交納違約金。若無約定，可以和開發(fā)商積極溝通協(xié)商解決。