1、不良資產是一個泛概念，它是針對會計科目里的壞賬科目來講的，主要但不限于包括銀行的不良資產，政府的不良資產，證券、保險、資金的不良資產，企業的不良資產。金融企業是不良資產的源頭。2、銀行的不良資產嚴格意義來講也稱為不良債權，其中最主要的是不良貸款，是指借款人不能按期、按量歸還本息的貸款。也就是說，銀行發放的貸款不能按預先約定的期限、利率收回本金和利息，銀行的不良資產主要是指不良貸款。銀行的不良資產也可以變通的參與到企業的股權以及生產經營中，并賦予監事職能。3、政府的不良資產，證券、保險、基金、信托的不良資產，非金融企業的不良資產適用統一會計準則，該類不良資產是指企業尚未處理的資產凈損失和潛虧(資金)掛帳，以及按財務會計制度規定應提未提資產減值準備的各類有問題資產預計損失金額。不良資產的范圍十分廣泛，主要是針對公司或事業單位中存在違法的賬目，包括銀行的不良資產，政府的不良資產，證券公司的不良資產，企業的不良資產，金融機構的不良資產等。一、質押品價值衰減過程中銀行貸款面臨的風險（一）質押品價值高估風險目前國內商業銀行質押品價值高估的情況比較普遍。銀行據此發放的貸款，質押品價值無法全額覆蓋銀行債權，質押品從貸款發放時就不足值，給貸款帶來了極大的風險。而質押品價值高估的原因主要來自借款人、評估機構以及銀行自身。首先是借款人。借款人希望降低違約成本和增加貸款數額，有虛增質押品價值的強烈動機。其次，是評估機構。銀行貸款質押品的價值評估是目前國內評估機構的主要業務之一，甚至是部分評估機構的主要收入來源。但從我國價值評估行業現狀來看，普遍存在如下問題：(1)價值評估管理體制不順。作為行業監管重要組成部分的政府監管不到位，對質押品價值高估等評估機構違規行為的監管和處罰沒有落到實處，客觀上助長了評估機構的違規執業。(2)評估理論不夠完善。我國價值評估的理論體系還處于不完善的狀態。指導評估機構從事具體評估實務的理論體系還沒有形成完整的系統。對評估實務的指導性還不夠強，就評估的價值類型分析，目前貸款質押品評估所依據的主要是市場價值類型，但從保障銀行債權的角度來考慮，采用清算價值類型似更為可靠。(3)部分評估機構的職業道德和執業水平低下。目前的價值評估市場上，評估機構供過于求，行業競爭激烈，需求方挑選評估機構的余地很大，導致由需求方主導評估市場并充當價值操縱的主要角色。這樣，在行業監管和處罰還沒有完全到位的情況下，評估機構往往會遷就委托方(借款人)高估質押品價值的要求，提供違背職業道德的服務。此外，由于一部分評估機構的執業水平較低，對一些價值大、情況復雜的質押品，采用了不恰當的評估方法，從而大大影響了質押品評估價值的準確性。(4)評估實務所需信息不透明。國內主要的貸款質押品有國有土地使用權、房地產和機器設備等，以國有土地使用權的價值評估為例，基準地價修正系數法是評定其價值的一種主要且有效的方法，但在很多地區，評估所需的基準地價信息不全面，基準地價更新慢、難以適應市場的變化。部分地方政府封鎖應當公布的地價信息，土地交易信息不公開的現象在全國還比較普遍。再次是銀行自身。一方面，目前商業銀行所承擔的開拓市場的壓力普遍較重，由于績效的顯性與風險的隱性，銀行特別是基層行出于信貸擴張的動機往往會忽略質押品價值高估所隱含的風險，甚至在有些情況下對影響質押品價值的重要因素故意隱瞞不報，以便通過上級行對貸款的審查審批。另一方面，目前國內銀行大多尚未建立有效的質押品價值管理制度，導致評估報告中的一些重要的錯誤信息或重大遺漏沒有得到識別，被動地接受評估機構出具的評估結論，從而導致在貸款發放時留下了許多風險隱患。（二）質押品價值貶值風險在貸款存續期間，質押品本身隨著使用時間的變化也會產生實體性損耗、功能性損耗及經濟性損耗，使質押品價值隨著質押時間延續而自然衰減，并最終導致質押品價值無法覆蓋銀行債權。一般來說，貶值的程度與時間呈正相關關系。這也是在銀行需要處置質押品時，質押時間越長受償率越低的原因之一。（三）質押品價值低估風險銀行貸款需要通過處置質押品來抵償債權時，評估機構往往會低估質押品價值，銀行以此為參考價格委托拍賣行拍賣，往往導致銀行債權受損。產生這種價值低估風險的主要原因包括以下三個方面：1、金融不良資產評估業務較為復雜，價值評估難度較大。金融不良資產評估的價值類型包括市場價值及清算價值、投資價值、殘余價值等，價值類型的復雜性也決定了金融不良資產評估業務的復雜性。2、金融不良資產價值處置涉及的利益主體多，影響因素繁雜。影響質押品處置價格的利益主體包括借款人、銀行、法院、拍賣行、評估機構等。當銀行需要處置質押品時，一些潛在的影響因素即浮出水面，如借款人的欠稅、欠交員工工資、欠交社會保險費用，質押品的處置后需要補繳稅款、補繳優惠地價款等等。此外，銀行往往需要通過法院等執法機構，通過評估機構、拍賣行等中介機構處置質押品。這些主體往往會出于自身利益的追求，以各種方式影響質押品處置價值。這些因素極為復雜，也影響了評估機構對價值準確評定。3、一般來說，價格越低，愿意購買的市場主體越多，交易成功率就越大，評估結果得到市場認可的可能性也就越大。這樣，評估機構出于增加成交概率提高市場認可度的目的，往往會趨向于低估質押品價值。