什么是“三率”這里的“三率”可不是汽車里的“三濾”，房地產的“三率”即“綠地率”、“容積率”、“房屋使用率”的簡稱。這是很多年輕購房者在考察樓盤時比較容易忽略的三個關鍵數據，因此專文講解。綠地率：描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(%)。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。需要注意的是，開發商在樓書中所說的“綠化率”其實是一種比較不準確的說法。容積率：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式為容積率=總建筑面積÷總用地面積。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。需要注意一點，購房者在面對置業顧問的時候，因為專業性較強，容積率通常是一個讓他們比較敏感的詞匯。如果容積率比較高的項目，他們的回答可能會有一定水分。如果想了解一個項目的容積率，多數時候可以從網站上查詢到準確數值。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。房屋使用率：也俗稱“得房率”，是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應盲目追求使用率，當超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。一般認為，使用率越高，公攤面積就越少，相對的單位價格就更低;反之，要么是設計有問題，要么是開發商在搗鬼，反正購房者不劃算?其實不然。房屋的價值除了套內使用面積以外，還與配套的公建、小區的環境和服務設施等相關聯。真正高檔的物業，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設計得寬一點才夠檔次。公共空間的品質的提升一要靠設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。為什么需要關注“三率”對于一個房地產項目而言，綠地率的高低其實與房價密切相關，綠地率越高，房價往往也越高。按我們的標準，一般價格的樓盤能夠達到30%的綠地率已經很不錯了。很多單體樓小戶型或者建筑面積不足十萬平米的小項目，綠地率很多都難以保證。從懸爺個人的購房趨向上看，我不太喜歡完美沒有綠地率的項目。畢竟，下班回到家能在小區里散散步遛遛狗是一件非常舒服的事情。住在一個沒有綠地花園的大樓里，對我來說那和住在辦公室里恐怕沒什么大區別。另外，有一定綠地率的小區內，空氣環境和噪音環境都會好上一些。需要注意的一點是，購房時不要被開發商的那些“名樹、名花”之類的言語忽悠了。它們所能帶給你的，除了購房成本增加之外，其實與一般的大楊樹月季花沒什么區別。容積率其實是購房者在買房時務必需要關注的一個數據，因為它牽扯面比較多。知道了一個項目的容積率，再配合一些樓層或占地面積之類的數據，大約也就知道了這個項目未來的居住舒適性會如何，建筑密度大約幾何。對于大城市而言，可能5左右的容積率比較常見，這一般都是高層塔樓才有的數字，其居住舒適性可想而知。對于一般的中小城市或大城市的郊區位置，則一般2-4的容積率是比較常見的，2以下的一般都是花園洋房之類的天價項目才有了，1以下的，除了懸爺的小產權四合院那就是別墅項目了。按慣例，因為地價的關系，越靠近城市中心的房產項目，容積率越高。從青年置業的角度來說，除了個別小戶型項目外，性價比都不高。最后，說說得房率。其實，很多開發商在銷售環節上，會對“得房率”注水。即把公攤故意說的低一些，等到購房者拿到購房合同時候，才真正得知自己的得房率高低。但在這個指標上，其實很多購房者可以依據具體的產品有一個初步的判斷。首先查得項目的實際公攤，再根據自己意向的戶型建筑面積加以計算大體可以得知。一般來說，樓層越高，公共空間越大，同樓層內戶數越多的，得房率越低。一、占地面積和建筑面積有什么區別建筑面積跟占地面積的概念存在區別。建筑面積一般是指，住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，也是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標，包含三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。而占地面積通常是指，項目取得的土地使用證上所載面積指標，建筑面積中地上部分面積除以，占地面積等于，該土地的容積率。