在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時,應當作出以下規定或者約定:(一)建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租;(二)不得改變規劃確定的土地用途,改變用途用于住宅、商業等房地產開發的,由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權;(三)簽訂出讓合同和租賃合同時,應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權,在核發劃撥決定書時,應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權,設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償;(四)養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房,可參照公共租賃住房套型建筑面積標準,限定在40平方米以內;(五)向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年,期限屆滿,原承租人有優先承租權。一、城鎮土地使用權轉讓限制條件是什么？土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。廣義的土地使用權轉讓，既包括土地使用權的直接轉讓，又包括以在建工程轉讓、股權轉讓、項目轉讓及房地產轉讓等為表現形式的間接轉讓。土地使用權轉讓根據土地性質，包括國有土地使用權的轉讓及集體土地使用權的轉讓，而國有土地使用權轉讓，根據土地來源又包括出讓土地使用權的轉讓和劃撥土地使用權的轉讓，其中出讓土地使用權的轉讓又分為出讓用于成片開發的土地使用權轉讓和出讓用于項目開發的土地使用權轉讓。土地使用權轉讓的限制條件，根據我國土地管理法、房地產管理法及有關行政法規、部門規章、上海地方法規等規定，出讓用于項目開發的土地使用權轉讓應符合下列條件：(1)已按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證(在上海為未載明房屋權屬狀況的綠色房地產權證)；(2)已按照出讓合同約定進行投資開發且應完成房屋建設工程開發投資總額的百分之二十五以上。出讓用于成片開發的土地使用權轉讓應符合以下條件：(1)已按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金并已經依法登記取得房地產權證；(2)已經形成工業用地或其他建設用地條件，一般指“七通一平”；(3)已經規劃管理部門確定轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參數，如容積率、建筑密度等；(4)出讓合同約定的其他條件。無論是出讓用于項目開發或成片開發的土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同載明的土地使用者的權利、義務均隨之轉移。鑒于自1995年1月1日，即《城市房地產管理法》施行之日起，房地產開發經營用地，包括商品房、商業、旅游、娛樂、金融、服務業用地等，均應通過土地使用權出讓方式取得。由于歷史原因，本市仍存在不少屬上述“六類用地”但尚未完成開發的劃撥土地使用權，如1994年5月1日前立項、1995年1月1日前批準的，六類用地及統征基地等剩余土地。此類劃撥土地使用權的轉讓如用于商品房開發則應具備以下條件：(1)已經商品房立項；(2)已取得建設用地規劃許可證；(3)持有有效期內的建設用地批準書。該類土地使用權的轉讓，不僅應獲得市、區、縣人民政府的批準，而且應由土地使用權受讓方辦理土地使用權出讓手續。至于集體土地使用權，不得直接用于房地產開發。如需使用集體土地，須先行辦理土地征用手續即征為國有，再辦理土地使用權出讓手續，然后才能開發經營。