銀行發放的房地產開發貸款對象是房地產項目，因此對貸款項目合法性進行審查是銀行防范房地產貸款風險的前提。銀行對房地產貸款項目審查應要求借款人提交以下項目資料文件：立項批準文件、可行性研究報告及項目預算報告；建設用地規劃許可證；建筑工程規劃許可證；土地出讓合同及規劃紅線圖、國有土地使用證、地價款繳交憑證復印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項目需提供合作開發協議或有權部門批準合作開發的批件。實踐中商業銀行對房地產開發項目的法律審查應重點放在立項批準文件和四證上及自籌資金比例上。（一）對房地產項目立項批準文件及建設用地規劃許可證等四證的審查。銀行對房地產項目立項批準文件及建設用地規劃許可證等四證的審查應主要注意審查兩方面：1、注意審查立項批準文件及四證的有效性首先，要注意審查借款人提供的批準文件是否有權機關頒發的。其次，在審查項目四證時，應注意審查四證的頒發時間，確認四證的有效期。我國有關法律法規規定，開發商取得建設用地規劃許可證后，如建設用地被依法收回土地使用權或建設用地超過兩年未使用，由城市規劃行政主管部門撤消其建設用地規劃許可證。開發商在取得《建設工程規劃許可證》后，應在6個月內申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準，《建設工程規劃許可證》即行失效。建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應注意國家法規對四證時效的規定，防止超過時效導致項目不合法。2、注意項目立項批準文件及四證確定項目開發地域根據中國人民銀行（銀發［2003］121號）文件的規定，商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區房地產項目，嚴禁跨地區使用。銀行可根據項目資料提供的有關信息，如批準機關的名稱，項目地塊的坐落等確保借款人申請發放的貸款項目在本地區之內。（二）商業銀行對房地產項目建設自籌資金的審查《城市房地產開發經營管理條例》13條規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。”同時中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發［2003］121號）文件也規定，“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％。”銀監會頒布的《房地產貸款風險監管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35％。為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產企業對自籌資金采取了靈活態度。在實踐中，銀行要區別情況認真審查：1、同一房地產項目，房地產企業在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計算借款人自籌資金比率時，將企業向其他銀行融資所獲得的貸款也計入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應接受此種自籌資金比例計算方式。2、房地產企業的股東或其他企業投入，但不作為企業資本金投入，而是作為房地產企業與其股東之間的其他往來款項的形式作帳。此時，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規和人民銀行規定要求的，股東或其他企業暫借借款人的款項可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應要求借款人的股東或其他企業書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項目建設和按時還貸。（三）對房地產貸款項目幾種特殊情況的審查1、對房地產貸款項目運做是否規范進行審查我國法律法規及規章規定：房地產開發貸款中只有合法的開發主體才能享有所開發項目的銷售收入；立項批準文件確定的開發主體與“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致、“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致時，開發商（借款人）不是項目的合法建設主體。借款人不是項目建設的合法主體，可能引發糾紛使借款人陷入訴訟爭執中；同時也會使借款人能否享有項目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風險。為防止項目運作不規范而引起的風險，銀行可采取以下措施加以防范：嚴格按照人民銀行及銀監會的的信貸政策，審查房地產開發貸款中的批準文件和權證中記載的開發商的名稱是否一致，對不一致的，應建議向銀行申請貸款的開發商（借款人）變更有關權證，使其成為項目建設的合法主體；對借款人非自身原因不能獲取政府有權批準機關關于立項批準文件及有關權證的變更批復，但政府有權批準機關答復肯定了借款人項目開發的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔還本付息的責任。2、對房地產開發項目實質是否合法進行審查房地產開發是一個綜合開發過程，應與城市規劃、環境保護、交通運輸、水利設施、城市綠化等方面協調一致，以達到綜合治理的目的。房地產開發的立項審批，涉及到城市建設、規劃、交通、水資源保護、行污排撈、環境保護、文化構成等諸多方面的問題，一個合法的房地產項目應符合城市規劃法、環境保護法、防洪法等相關法律法規的規定。但是實踐中，主管房地產開發項目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項批準，導致項目被依法撤消或項目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發商投入巨大的開發成本后，項目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發商還貸資金的缺乏，嚴重影響銀行貸款的安全。銀行可以從以下幾個方面進行防范：（1）審批人員應熟悉與房地產開發立項的有關法律法規及規章，如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產開發貸款中，如對項目的合法性存在疑惑，應及時查閱有關的法律法規直至咨詢有關業務人員。（2）要求借款人提供有效擔保，實踐中借款人多以開發項目的土地使用權為借款提供抵押擔保，但是如果項目因實質不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權也有可能因項目被撤消而無效，導致貸款擔保落空。因此貸款銀行在審批開發貸款時，對項目的合法性特別是土地審批手續的合法性存在疑問時，應要求借款人提供除土地使用權以外的有效擔保。（3）依法維權，保護銀行利益。如果房地產項目的不合法是因為政府審批部門的過錯造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯的政府審批部門承擔賠償責任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。3、商業銀行對房地產開發項目轉讓引發貸款風險的審查房地產項目轉讓是指一方將已獲得的土地使用權連同項目規劃許可正、施工許可證等有關文件和已建成的房地產實物部分有償轉讓給受讓方，由受讓方去完成項目建設，此時如銀行已對該項目發放了房地產開發貸款，則由于借款人（原項目開發商）轉讓項目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風險。貸款銀行可根據情況采取以下措施：（1）要求借款人提前償還貸款本息，結束房地產開發貸款法律關系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉讓所開發項目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。（2）與借款人、項目受讓人協商，將開發貸款的借款人變更為項目受讓人，由項目受讓人承擔原借款人根據借款合同應承擔的義務，如貸款銀行采取此種措施應注意審查開發項目轉讓的合法性。首先，房地產開發項目的轉讓必須符合《城市房地產管理法》的規定。《城市房地產管理法》第38條規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋建成的，還應當持有房屋所有權證書。該法第39條還規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定交納土地使用權出讓金；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產開發項目轉讓必須符合上述條件。其次，房地產開發項目必須履行特定手續。根據《城市房地產開發經營管理條例》第21條的規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。再次，房地產開發項目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產業實行市場準入及資質管理制度，因此房地產開發項目受讓人必須是取得房地產開發資質證書且其資質等級符合要求的房地產開發企業。一、開發商五證問題找什么部門？五證齊全是指開發商在售樓時具備《國有土地使用證》—國土局頒發、《建設用地規劃許可證》—規劃局頒發、《建設工程規劃許可證》—規劃局頒發、《建設工程施工許可證》—建設局頒發、《商品房銷售（預售）許可證》—房管局頒發。查詢五證是否齊全的具體方法：第一，我們可以在官網上查詢。有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。可以登錄XX市房地產交易中心去查看取得《商品房銷售（預售）許可證》的房產項目。第二，我們還可以去相關部門咨詢。如果開發企業預銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示，開發企業有明示義務，作為消費者有知情權，也可以向房地產管理部門查詢。第三，我們可以去銀行詢問一下關于五證的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個項目從置地、審批到開工等一系列環節中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時候，對項目和開發商的審查還是比較嚴格的。如果項目有問題，銀行這一關就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實在是心里沒底，就跑一趟銀行。