看來遏制房價過快上漲不是一句空話，上周五，一記猛拳打在了開發商的命根子――土地上。財政部、國土部等五部委出臺的《進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。這條消息登上了各大門戶網站的顯著位置，躥紅程度不亞于《三槍》的點擊率。24日，國土部通報了18宗房地產開發閑置土地，國土部將對上述閑置土地的處理進行掛牌督辦。近日來，成都開發商對土地新政的談議更是熱火朝天。面對拔高的拿地門檻，實力品牌企業的態度如何?中小開發商心里又有怎樣的盤算?對于購房者來說，最現實的是，土地緊箍咒是否會一念就靈，明年房價會不會齊刷刷下跌?實力品牌公司穩如泰山沒有資金壓力政策影響不大回顧2009年的成都土地市場，鮮見各路開發商輪番爭奪的場景，讓人印象深刻的全是大鱷吞地的豪氣。4月28日，藍光地產以起拍價270萬元/畝，競得位于金牛區商貿大道和平一號，這也是2009年第一家拿地的品牌開發商;7月24日，最惹眼球的當然非領事館地塊莫屬，保利毫不手軟拿下;8月，華潤開始出擊城北;9月，中海、藍光、中糧、龍湖再發力;10月保利、華潤再次活躍在土地市場上;11月，成都本土房企有所突圍，但在11月成都房企新增土地榜中，綠地、保利仍然霸占前位。12月17日，成都的7宗土地拍賣，央企、港企和外企又成為土地市場最大的贏家。保利地產拿下三塊地，新加坡仁恒置地集團拿下攀成鋼片區地塊，中海地產拿下一塊地，這些企業繳納的拍賣保證金均高達億元。今年本土中小開發商早就失去了在土地市場上的話語權，央企，外來大企業氣勢越來越猛，土地新政一出，明年更是大開發商表演的天地。一位業內人士如此評價。正在成都加緊尋地的富力地產對首付五成的土地政策反應不大，富力地產成都公司營銷經理李紅超認為：此政策對于富力這樣的全國排名靠前的開發商來說，影響并不大，因為這些公司今年業績都很不錯，不存在資金壓力。從長期來看，此政策應該會讓更多的中小開發商退出樓市舞臺。保利地產有關負責人也表示：這個政策的實質是提高土地轉讓成本門檻，同時對開發商的銷售回款有了更嚴格的限制。這無疑將令一些開發商面臨無地可拿的尷尬境地。對于實力弱小的開發商來說這個政策無疑將令他們背負更大的壓力。小開發商夾縫求生不能當航母就只有組艦隊如果說土地出讓金首付五成的政策對大公司來講影響不大的話，那么對于已經捉襟見肘的中小開發商來說，就雪上加霜了。現在很多拍賣地塊的出讓金要在幾個月甚至一個月內繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，這就意味著一個月內拿出幾億甚至十幾億元，只有上市大開發商才有能力。有中小開發商人士指出，拿地政策的縮緊對房地產開發商資金要求更高，短期內可能造成一定負面影響。因此，一些中小開發商拿地將越來越難。地產專家分析，該政策出臺后，無論是一次性付清還是分期付款都會占用一大筆資金;加上銀行對房地產金融有了更嚴格的限制，如房地產開發商的自有資金比例20%提高到35%、只有當項目封頂才能貸款等，無疑會對相當部分中小公司的融資造成困難。面對已然的事實，除了抱怨之外，更重要的是尋找出路。金房集團董事長王曉白認為：未來的市場，集中化程度會越來越高，可能會出現馬太效應，強者越強，弱者越弱。如何在夾縫中求生，是各個中小開發商必須研究的課題!他提了三條生存法則，一是做出差異化，在產品和區域上與品牌大開發商錯開，發揮自己的長處;二是利用人脈資源，擴大融資渠道;第三就是要抱團取暖，不能單打獨斗，要形成合力。幾個中小企業聯合起來，在拿地的時候擊敗一個大公司，這是很有可能實現的。王曉白說。其他開發商各顯神通根據實力拿地開發商各取所需除了實力大公司和小開發商之外，不少處于中間層的開發商對此政策表現得并非太擔心。保利、中海有實力拿他的高價地，其他開發商可以拿郊區地，成都本土企業還可以進軍二級城市，事實上這種現象已經越來越明顯了。四川西南房屋綜合開發有限公司營銷主管蔣毅說。由于市場環境變化，越來越多的開發商把目光瞄向了土地二級市場，包括置信、藍光這些成都本土領頭企業也在二級城市尋找商機。與此觀點相同的還有四川新港地產顧問有限公司高級經理張月，他認為，從長遠來看，成都的地價會往兩邊走，好的地就很貴，不好的地就很便宜，因為有實力的品牌公司就那么幾家，他們拿地的時候也很挑，不太貴的地自然就留給其他的公司。今年大家之所以熱議這幾塊地，是因為公司很有新聞性，其實今年拿地的中小開發商也有很多。他說：因此，只要是有基礎在市場里打拼的，就一定能在市場中找準自己的位置，畢竟市場很大，各種各樣的地都有。打擊的不是拿地，而是囤地誰都明白，國家調控房地產的政策應該是組合拳，加強土地管理只是一個開始。但就僅僅這一個政策，也足以讓整個市場停下來冷靜思考。談起土地新政，西南財經大學黨委副書記楊繼瑞顯得格外平和，他分析說：我不認為這個政策會造成市場的壟斷，因為我們要搞清楚政策出臺的目的，這個政策恰恰是防止地王的出現，防止大公司囤地抬高房價而為的，因此，對于真正有能力搞開發的地產商來說，影響并不大。另外，對于該政策對于明年的房價的影響方面，楊繼瑞說，有影響也僅僅是間接的，整體應該還是保持平穩的狀態。與此同時，也有業內人士指出，在土地供應上應該多考慮市場發展的均衡性，不能一味地抓大放小，還應該多推符合市場主流需求的適度規模地塊，鼓勵更多的開發商參與競爭。多方競爭不僅會給市場帶來更加多元化的產品，而且有利于培育市場活力，使市場的良性競爭格局更加健康。熊麗政策回閃《進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求，市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款(租金)應當一次全部繳清，不得分期繳納。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動;有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。一、土地使用權性質引發的風險1.土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地（租賃土地），土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年，屬于商業服務綜合類土地的使用期限為40年。銀行辦理房地產抵押貸款時，應特別注意土地的使用年限，否則就可能給日后處置房地產時埋下隱患。2.處置費用。對于出讓土地性質的房地產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費（重新辦理出讓手續）；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置抵押房地產時程序較為繁瑣，并需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金，容易產生風險。根據現有法律、法規、行政規章的規定，它們對人民法院強制變價或當事人自行處分國有劃撥土地使用權的限制，體現在以下三個層面：一是被執行人對國有劃撥土地使用權沒有處分權，或者沒有自主的處分權。只有涉及地上建筑物所有權的轉讓、抵押時，經過有審批權限的人民政府或土地管理部門的批準，地上建筑物所占用范圍內的國有劃撥土地使用權，可以一并轉讓。二是人民法院裁定強制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時，在與當地土地管理部門取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權隨地上物同時轉移。三是國有劃撥土地使用權經報有審批權的人民政府批準轉讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權的出讓手續，并依法繳納土地使用權的出讓金。3.各級開發區辦理以即繳即退方式辦理的工業用地出讓手續。當前，各級開發區為吸引投資，凡符合招商條件的入園企業，國土部門基本土地出讓金以即繳即退方式（零出讓）為企業辦理了國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同及出讓金發票。各級開發區為了扶持入園企業，解決其融資難問題，在與入園企業辦理國有土地抵押登記時，開發區也是一路綠燈予以放行。這里面隱藏的風險就是一旦企業經營不善，主張抵押權時，開發區就會執行法院發函，稱：涉案的國有土地使用權，是基于xx文件，給入園企業享受的優惠政策。如該宗土地使用權由新的受讓人獲得，則應按相關法律法規重新辦理土地出讓手續，補交各類稅費。實踐中，依法拍賣土地使用權的款項一般不足以補交土地出讓金及給類稅費。