《十地管理法》明確了兩個條件:(1)一是符合規劃和用途管制，只有土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的土地才可以入市，在具體宗地入市時還需要明確具體的土地用途和規劃條件。需要注意的時間、入市范圍并不受“存量”限制;(2)二是依法登記，這里的登記首先是指集體土地所有權的登記，通過登記明確土地的歸屬和入市主體，在集體建設用地使用權再次流轉的情形，則應當依法進行集體經營性建設用地使用權登記。特別值得一提的是，為了避免集體經營性建設用地入市空間被擠壓，《土地管理法》專門規定土地利用年度計劃應對集體經營性建設田地作出合理方排。農村土地買賣是不合法的，但是可以合法的流轉，土地轉讓是有條件得到，轉讓和買賣不同，轉讓方是需要有穩定的非農職業或者是有比較高的收入來源，并且需要經過村委會的同意才可以進行土地轉讓。一、農村集體土地租賃的合法性問題《土地管理法》第四十三條第一款規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外?！掇r村土地承包法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。第三十三條規定，不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途。以上法律規定表明，農村集體經濟組織（村民委員會）轉讓集體土地使用權的權限是受到法律限制的。首先，集體土地的使用僅限于興辦鄉鎮企業、村民建設住宅以及鄉村公共設施和公益事業。其次，除特殊情況外，集體土地不得用于非農業建設。最后，土地承包經營權雖可依法流轉，但仍不能改變其性質和用途。目前的現狀是出租的農村集體土地大多由承租人用于建設廠房、生產經營或是建設門面商鋪等商業設施行為，顯然該行為使集體土地的性質和用途發生了變化，是與我國法律關于農村集體土地的使用原則上只能用于農業用途的強制性規定所違背的。二、小產權房的相關政策2008年1月，國務院下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月15日，國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。2009年9月1日，國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理小產權房。2012年2月21日，國土部在2011年房地產用地管理調控等情況新聞發布會上表示，2012年起各地土地市場流標、流拍類現象須及時上報。同時將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括試點處理小產權房問題。2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！稕Q定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決小產權房這樣具體的問題。2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售小產權房行為。