日本的城鎮(zhèn)化歷程為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。在城市化率達(dá)到70%至80%的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們觀(guān)察到了一些顯著的特征。在這個(gè)階段，城市化每年的增長(zhǎng)大約為1%，這與北京過(guò)去十年的增長(zhǎng)率相近。在60年代至80年代初的黃金時(shí)期，城市化速度迅速，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率甚至達(dá)到了20%，這與目前北京的房?jī)r(jià)漲幅相似。人口和產(chǎn)業(yè)開(kāi)始集中在如東京這樣的超級(jí)核心城市，并呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同時(shí)，區(qū)域性城市的發(fā)展停滯，而地方性城市則面臨衰退。盡管政策試圖引導(dǎo)資源均勻分配到各類(lèi)城市，但效果并不明顯。當(dāng)城市化率超過(guò)70%時(shí)，我們看到了郊區(qū)的興起。大量人口從市區(qū)遷移到郊區(qū)，尤其是那些位于大城市圈外的住宅區(qū)開(kāi)發(fā)速度加快。到了1990年代末，日本經(jīng)歷了郊區(qū)的“終結(jié)”，隨后出現(xiàn)了“回歸市中心”的趨勢(shì)。在這個(gè)時(shí)期，首都圈的房?jī)r(jià)下跌，平均跌幅達(dá)到45%，但租金保持穩(wěn)定。2003年開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，比最低點(diǎn)上漲了51.9%，并以美元計(jì)價(jià)超過(guò)了最高點(diǎn)，租金也有所提高。日本的城市化在2008年達(dá)到86%的峰值后開(kāi)始緩慢下降，顯示出了“反城鎮(zhèn)化”的現(xiàn)象，每年的下降速度超過(guò)了1%。退休的老年人開(kāi)始從高租金的市中心回到農(nóng)村，特別是那些祖籍地或農(nóng)村地區(qū)的養(yǎng)老院。中國(guó)的城市化進(jìn)程與日本有相似之處，目前正處于郊區(qū)化的后期階段。為了防止過(guò)度郊區(qū)化以及空置房屋的問(wèn)題，穩(wěn)定都市中心的房?jī)r(jià)，中國(guó)已經(jīng)采取了一些措施，如限制購(gòu)房資格、鼓勵(lì)租房等。考慮到中國(guó)的國(guó)情，我們可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)中國(guó)的城市化率達(dá)到日本在70%時(shí)出現(xiàn)郊區(qū)化的水平，中國(guó)可能會(huì)在60%左右出現(xiàn)這一現(xiàn)象；當(dāng)日本的城市化率達(dá)到86%的最高峰時(shí)，中國(guó)可能會(huì)在75%左右達(dá)到峰值。在這個(gè)階段，租金會(huì)上漲，而房?jī)r(jià)基本上不再上漲。