P>上海物業費標準

上海市物業管理協會會長岳尊賢近期的工作節奏被打亂，自從2005年10月1日實行《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》以來，他的電話總是不斷，每天都有無數個咨詢電話詢問如何申請參加超標準聽證會和填寫相關材料。根據《辦法》規定，物業費最高上限為2.3元/平方米，對于目前收費超過2.3元/平方米的住宅樓盤，物業公司需要對收費項目進行申報，并提供相關單據證明。對于尚未發生管理費用的樓盤（如預售項目），物業公司如果打算收取超過2.3元/平方米的物業費，需要提供相應的測算依據。

物業費超標準審核流程由上海市房地資源局和物價局聯合管理，實際操作由上海市物業管理協會負責。據參與評審的上海仁恒物業管理有限公司業務管理部副經理陳安明介紹，共有88位專家參與物業費超標準認證評審工作。

“超標準的單位將資料上報，專家分組評審，提出意見，通過的到物價局備案。”陳安明解釋道，“也就是說，允許你的收費高于2.3元，但你必須證明，你的物業服務水平也是超過這個標準的。只有超標準的價錢，沒有超標準的服務，不行。”

“審計風暴”

這場針對上海住宅物業管理行業的“審計風暴”無疑引起了廣泛關注。據業內人士統計，上海物業管理公司數量曾一度達到2500多家，目前雖有所下降，但仍維持在1000家以上。2.3元的住宅物業收費上限是根據上海市80%的物業公司收費水平確定的，而剩余20%的收費超標單位，以外資物業管理公司為主。

“外資物業公司管理的大多是高檔樓盤，2.3元的收費標準連成本都不夠。”獅城怡安（上海）物業管理有限公司市場部高級經理高永良表示，分等收費辦法的實施對外資物管企業造成了巨大影響。

作為新加坡最大的物業公司怡安產業在中國的特許經營企業，獅城怡安屬100%外資控股企業，目前全權物業管理面積已達到570萬平方米，并剛剛獲得一級資質的外資物業管理公司資格。據高永良介紹，公司物業管理類型涵蓋寫字樓、商鋪、別墅等多種業態，但大部分業務集中在住宅類物業上。由于這些住宅物業多為高檔小區，目前的物管費標準均已超過3元/平方米，物業收費限價政策正擊中其“軟肋”。

“管理費降到2.3元，我們的管理品質、管理水平還怎么維持原有水平？即使是達到五級標準，2.3元也不夠。”高永良表示，雖然理論上他們可以提出申請，進行超標準評審認證，但現在讓他們頭疼的是，一些小區業主以此為由拒交物業費。盡管他們已經做了大量解釋工作，希望將原有的收費計劃執行到年底，但業主只認可2.3元/平方米的收費標準，根本不為所動。

受到這項新規定影響的外資物業公司不止獅城怡安一家。第一太平戴維斯顧問（上海）有限公司物業管理部工作人員張小姐在電話中明確表示，該公司住宅類物業管理業務也受到了較大影響。但張聲稱自己不能代表公司面對媒體，拒絕透露詳情。

此前，該公司物業管理部董事唐文鴻在接受媒體采訪時曾表示：第一太平戴維斯管理著上海諸多高檔樓盤，其中直接管理的超過收費標準的就有10個。“如果都按照這一標準來算，那我們在上海的高端市場就等于是要全面放棄了。”上海高力國際物業服務有限公司是有全球物業顧問五大行之稱的加拿大Colliers Macaulay Nicolls (CMN)在亞太地區的全拿姿資子公司。該公司物業管理部執行董事蔡志聰在接受本報記者電話采訪時稱，盡管此次分等收費辦法對公司的直接影響目前還不明顯，但就整個物業管理行業來說，至少可以預見今后的三種影響效應。

“第一，對小業主而言，消費趨于透明化；第二，對業委會而言，分等定價提供了一個衡量標準，有利于他們監督物業公司的服務；第三，對向來操作規范的物業公司而言，今后有了一個更為清楚的操作標準，明確了公司職責和義務。”高力國際目前物業管理費住宅類檔次遠遠超過2.3元/平方米，大部分在7元/平方米。但蔡志聰說，這項新頒布的規定對高力影響較小，原因就在于高力此前“操作較為規范”。

外資物管淡出？

據業內相關人士稱，目前上海市的高檔樓盤約有250個，要進行超標準申報的大約200個。這其中絕大部分是由外資公司打理。新規定無疑觸動了他們的這一塊“奶酪”。

然而，對于原本就趨于“微利”的住宅物業管理業務，指望讓外資公司折本降低收費標準是不可能的。那么惟一的出路，就是瞄準該分等收費制度的“突破口”——向物業管理協會申請超標準評審聽證會。

但申請聽證會就輕而易舉嗎？岳尊賢沒有明確告訴本報記者到目前為止，上海市共有多少家收費標準高于2.3元的物業管理公司參與了聽證會申報。僅說申報工作已經按照區屬劃分著手進行了。

記者在采訪中了解到，2005年10月1日開始施行的這項分等收費規定，運行至今已兩月有余，進展并不順利。知情人士透露，在其間的聽證會上，屢屢發生“拍桌子”現象。

即便如此，申報工作仍按部就班地進行著。

“我們按照步驟，正在向物業管理協會和市房地局、物價局進行申報，但是到目前為止，還沒有樓盤申請被批準下來……不過，專家對我們的測算方法是認可的。”上海仁恒物業管理有限公司業務管理部副經理陳安明說。

但進入2006年，按年度簽訂的物業合同就要結盤清算了，一部分外資公司顯然已經對這種“蝸牛式”的申報進程失去了耐心。“從2006年開始，我們公司的發展方向要往非住宅類物業上轉……非住宅物業目前沒有這方面的限價政策。”獅城怡安高永良對記者透露，該公司已有逐步“淡出住宅類物業管理業務”的打算。

新規定頒布兩個月以來，“淡出住宅物業”的氣氛始終在上海眾多外資物業公司中蔓延。據高永良透露，在此前一次由政府部門出面主持的研討會上，很多外資企業提出“住宅物業不能做了”。這一方面是“想給政府部門一點壓力”，另一方面也不無他們的真實想法。

“住宅物業管理本身利潤就不高，再加上這樣限價，市場又趨于透明，部分外資公司考慮退出是難免的。”上海仁恒物業陳安明道出了業內人士的一個普遍共識。

外資公司逐步淡出住宅類物業會成為一種普遍趨勢嗎？對此，高力國際物業執行董事蔡志聰作了肯定回答。蔡志聰告訴記者，目前境外物業公司以“全球五大行”為代表，“它們都確實有轉向非住宅物業的趨勢。”“但嚴格地說，不能說退出，本來我們這種公司就強調均衡發展，商業、零售業、住宅都在做。只不過今后在住宅這塊份額會逐漸減少，把多余的精力和資源轉向非住宅領域。”蔡志聰說，以高力國際為例，強調均衡發展的外資物業公司，一般不會輕易關閉住宅類物業市場之門。“因為住宅物業是最大眾化、最傳統的，對于這塊業務，企業不能完全考慮以利潤為導向，更重要的是一種社會責任。”“食之無味、棄之可惜”。以“雞肋”來形容當下上海住宅類物業管理業務在外資物業公司眼中的價值，看來并不為過。

住宅物業能搭建與公眾對接的平臺、能衍生商機、能形成物業公司穩定的現金流，這是大多數外資公司不愿意放棄它的理由。但來自住宅物業上的收益，遠不及商業、酒店、別墅方面的高，這也是客觀的現實。在取舍間衡量，部分“沒有辦法不急功近利”的外資物業公司去意已決。

“我們要退出，但不會一下子全退。”獅城怡安高永良向記者解釋。讓高永良慶幸的是，他們現在已經有三分之一的非住宅類物業在手里了，其中贏利狀況頗佳的別墅類物業不在這次新規定的限價范圍（只有容積率高于0.5的住宅才施行限價）。

“這是我們進入非住宅類物業領域的基礎。”高永良自信地說。