實際情況決定房款定金能否退還。具體來說：若購房者未能按認購時間，地點簽訂購房合同或因其自身改變已認購的主要條款，例如房價、面積、戶型等，導致無法簽約，則視為違約，定金將不予退還；若開發商在認購期內將已認購房屋轉售他人，導致無法正式簽約，需雙倍返還購房者定金；若開發商未取得相關銷售許可證或因自身原因導致雙方無法簽訂正式合同或合同無效，需返還購房者定金并賠償損失；若雙方僅因正式合同、補充協議內容無法達成一致，與認購意向書無關，則雙方無違約行為，開發商需全額返還購房者定金；若認購意向書對價格、面積、戶型等主要條款未作明確約定或約定不明，且雙方就此無法達成一致導致正式合同無法簽訂，開發商需返還購房者定金；若因非雙方責任導致商品房買賣合同未能訂立，開發商需返還購房者定金。【法律依據】《民法典》第五百八十七條債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。