商品房買賣合同需具備法律效力，雙方有正常行為能力及真實(shí)有效的意思表示，且無(wú)違法違規(guī)或侵犯公共利益等現(xiàn)象，不含被判定為無(wú)效的情形。在以上條件下，如果出現(xiàn)下列特殊情況，這份購(gòu)房協(xié)議將被認(rèn)定為無(wú)效：（一）土地房產(chǎn)未經(jīng)許可解約出售，該協(xié)議無(wú)效。房屋依賴土地而生，為附屬財(cái)產(chǎn)，兩者密不可分。因此，房屋所有權(quán)變更，其附帶的土地使用權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。如賣家將土地與房產(chǎn)分別出售給不同買家，或者只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)卻未同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可拒絕承認(rèn)此類買賣合同的有效性；（二）未完成產(chǎn)權(quán)登記過戶，該協(xié)議無(wú)效。房屋銷售合同的標(biāo)的物——所有權(quán)轉(zhuǎn)移，需經(jīng)買賣雙方到當(dāng)?shù)胤抗懿块T完成登記過戶程序，否則，該合同不具法律約束力，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付，仍屬無(wú)效范圍。因此，只要房屋未正式辦理注冊(cè)過戶手續(xù)，即使賣家已收房?jī)r(jià)款，且房屋已交付買方使用，但交易雙方仍可主張合同無(wú)效。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。