所有權保留不適用不動產，不動產所有權需要登記才轉移，在登記之前主動權掌握在出賣人手中，如果出賣人可以保留所有權，無疑會增加買受人的風險，所以所有權保留不能適用于不動產，但是不動產買受人可以申請預告登記，這樣更有利于維護自己的合法權利。所有權保留概念：所謂所有權保留，是指在買賣合同中，根據法律規定或雙方當事人之間約定買受人先占有使用標的物，但在雙方約定的特定條件成就前，出賣人仍保留標的物所有權，待條件成就后，再將所有權移轉給買受人的一種交易方式。不動產不適用所有權保留的原因：第一，由于不動產買賣完成轉移登記后所有權即發生變動，此時雙方再通過約定進行所有權保留，明顯違背法律規定。第二，在轉移登記的情況下雙方還采用所有權保留，出賣人的目的是為擔保債權實現，買受人的目的在于防止出賣人一物二賣，《民法典》第二百二十一條規定的預告登記制度足以滿足買賣雙方所需，因此沒有必要采取所有權保留的方式。第三，轉移登記是不動產所有權變動的要件，在轉移登記完成前不動產所有權不會發生變動，買受人即使占有使用標的物，只要雙方不轉移登記，出賣人仍然享有所有權，當然也就可以保障債權，所以更無必要進行所有權保留。物權變動的法律要件:物權變動的要件有動產的物權變動要件、不動產物權變動生效要件。物權變動是指物權發生、轉移、變更和消滅。是物權法上的一種民事法律效果，和其他民事法律效果一樣，物權的變動也是由一定民事法律事實引起的。1、動產的物權變動要件是債權行為有效再加上交付。2、不動產物權變動生效要件是有效的債權行為加上登記。3、船舶、飛行器、機動車等動產物權變動，除了上述動產變動要件外，還需登記才可對抗第三人。4、土地承包經營權、地役權、動產抵押權、特殊動產集合抵押權只需有債權行為即發生物權變動。法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。