法律主觀：

做足準備宜細不宜疏 接到收樓通知單后，首先應看清發展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出 購房合同 ，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，買家權益有哪些。其次，準備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同(契約)，各期還款單據(發票或用于換發票的 收據 )，如屬按揭購房的要帶上 銀行貸款 合同，還有業主本人的 身份證 、常住人員照片、收樓通知書等。 驗房前準備工作一定要到位。購房合同一定要具備，合同上有許多附件對裝修房驗收有重要意義，如小區分布圖、約定細則等。另外，帶有尺寸的戶型圖紙在驗收房子前都應當準備好，不僅是房子的平面布置圖，電路、水路圖紙也應當齊全。如果是精裝房，裝修材料確認單也是驗收時不可缺少的，上面記錄了材料的品牌、款式和型號，驗收全裝修房時需要核對。 到場后應要求發展商出示《 建設工程 質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》《住宅質量 保證書 》《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》《竣工驗收備案表》(紅色的是常說的兩書一表，也是收樓時特別需要注意的收樓文件)，還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》(房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。 如果發展商沒有相應證書，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。 必須明確的是，收不收房是業主的權利，權利可以放棄、延緩行使。交不交房是開發商的義務，義務必須按時履行。而且業主不是必須在《收房通知書》上簽字。《收房通知書》是開發商為證明自己未交房違約(雖然從道理上說是無法證明的，但是就有有關部門認可該證明，所以業主不可不防)而對業主的一個預先提示。所以，在房屋交接現場，萬萬不可先在《房屋交接書》上簽字，再收取鑰匙。 驗樓細節順序不放過 查驗完各種證件后，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。審查房屋的質量，主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化，購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題，如果有質量問題，應要求開發商進行修理，待修理后再重新驗房。其中滲漏、空鼓、裂縫是檢查的重要地帶。 不要輕信《住宅工程質量分戶驗收表》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》這些憑證，開發商單方面制作就能輕而易舉向業主出具，而且這些都不是證明房屋合格的關鍵憑證。即使通過“綜合驗收”，也并不等于一定就合格，所以業主還得親自檢查現場。檢驗房屋時，業主有權索取查閱房屋施工圖文件，可向開發商索取也可向物業 公司 索取(開發商應當將有關圖紙交存物業)。 先看外部，包括外立面、外墻瓷磚和涂料，特別注意腰線部位的內墻滲漏、單元門的外觀，并且要試用幾次，然后是樓道，包括寬度、扶手、踏步、紗窗等。 內部包括入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、開關、插座、煤氣、通風、排煙、排氣。然后還要測相鄰的墻壁、地磚，包括閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。 一般而言，窗戶的外側要看是否有滴水沿，窗框與墻交界處的密封防水膠是否飽滿、完整，以防止雨水滲透墻體。重復打開或關閉門窗及各部件檢查是否能正常使用，檢查門窗是否垂直，表面是否有損壞情況，檢查玻璃膠是否完整、飽滿。 檢查電時，可以打開所有用電開關檢查是否正常通電，帶一個排插來檢查插座是否牢固通電。檢查水也可以逐一打開所有用水設備，來回開關幾次檢查完整性和使用性，蓄水盆應先蓄水，然后檢查管道連接處的漏水情況，然后再放水檢查管道通暢及漏水問題。滲漏一般業主沒法做實驗，但可以通過查天花、墻面、地面的水漬來判斷是否有滲漏。 瓷磚空鼓是精裝房比較常見的現象，檢查時用響鼓錘在瓷磚表面來回滑動，判斷其聲音情況，聲音呈粗大音、伴有空空的感覺，空鼓面積超過15x15cm應用記號筆標記出來。 其他的安全隱患主要是檢查護欄、沐浴房或者玻璃推拉門的安裝情況，鐵藝型的主要檢查各個焊接點的焊接情況和除銹、防銹情況，玻璃型主要檢查各個固定點固定情況，玻璃是否有缺陷。 謹慎收房以防維權難 需要注意的是，購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現什么情況，也可增加自我保護力度。收樓現場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好 辦事 ”戰術，請來多位老友親戚幫忙，能發現更多的問題。 收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利，這一點不可不防。 驗完樓后，開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》《入住協議》《消防責任書》等協議書，同時領取《住戶手冊》《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。但簽署協議書時應先詳細研究行文，發現不公時應及時提出異議，雙方協商后再簽署。在驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)。 如果有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間。在簽收樓前，一定要驗好房，把驗出的問題讓開發商整改。

房屋驗收一直是令業主煩惱的事情，而收房時造成的糾紛也非常多，業主驗房要注意哪些問題?一、商品房驗房應注意什么?驗房與收房往往是買賣房屋過程中出現糾紛最多，也最容易是購房者上當的一個環節。很多法律糾紛源于收房環節買賣雙方引發的爭端，購房者在這方面應該如何運用法律盾牌維護自己的合法權益，業主在驗房時要注意哪些問題?首先，任何商品房竣工驗收必須由開發商、施工單位、房屋設計單位、房屋質量工程監督單位出具由這四個單位竣工驗收并填寫的《竣工驗收備案表》。沒有這個，開發商就不具備交房條件。這里提醒購房者，開發商交付的商品房如果沒有取得該證，就不排除商品房在建筑質量方面存在重大缺陷，同時，沒有竣工驗收備案，將來會影響房屋產權登記，也就是說，沒有竣工驗收備案證，房產證就始終不能辦理。其次，《竣工驗收備案表》是房屋交付使用的唯一標識，其他單方面出具的或者聯合出具的其他證明都不能作為商品房驗收合格的證明。開發商不能提供《竣工驗收備案表》的，購房者可以拒絕收房，開發商應承擔逾期交房的責任。二、驗房收房三步走，業主要注意以下三點：(一)索要驗收合格表《竣工驗收備案表》是交房時開發商必須提供的。此外根據《住宅工程質量分戶驗收管理規定》的要求，購房者可以要求開發商提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等各項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。住宅工程質量分戶驗收的主要內容包括：依據設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質量和使用功能質量。分戶驗收合格后，開發商必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位工程質量驗收專用章。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。(二)業主自行檢查房屋買房人除收到相關驗收表格外，自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：1、檢查房屋的面積。房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現面積縮水的問題，因此需要特別檢查。2、檢查衛生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛生間內蓄水，24小時后到下層住戶的衛生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。3、頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。4、檢查室內墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。5、是否按裝修標準進行交付。是精裝修的，要看是否使用了合同約定的標準進行裝修。6、檢查廚房是否有直接采光、自然通風，廚房應設置洗滌池、爐灶、排油煙機等設施或者預留位置。(三)請專業檢測機構檢測雖然購房人可以通過相關資料和自己的相關知識進行自行驗房，可是對于一些細節的檢查還是需要相關的建筑專業單位來進行，因為這些檢查需要比較專業的知識和儀器。例如：房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整;專業管線的位置是否合理，質量是否過關等。可見，房屋驗收時要注意從證明文件開始，檢查開發商是不是能夠提供各項證明材料，必要時請律師協助查看各項文件是否合格。其次購房者要對自己的房子進行初步檢查，把明顯的問題檢查出來，依照合同或者與開發商協商處理。最后對于難以發現的問題或者需要專業工具才能發現的問題要請專業機構進行檢測，以便更好地維護自己的合法權益。