開發商與買受人解除商品房買賣關系后，按揭銀行作為貸款人可能面臨買受人不如期歸還貸款本息的風險。同時，作為擔保權人，按揭銀行也可能面臨抵押房產未建成或者價值貶值等情況，導致抵押權的實現頻頻受阻。在商品房買賣合同解除時，銀行可以要求解除合同一方負有通知銀行的義務。在商品房按揭貸款合同中，銀行可以約定“任何一方要求解除商品房買賣合同必須在提出解除合同的同時通知按揭銀行，未履行此項通知義務，合同不得解除。

法律分析

在開發商與買受人解除商品房買賣關系后，按揭銀行作為貸款人可能面臨買受人不如期歸還貸款本息的風險。同時，作為擔保權人，按揭銀行也可能面臨抵押房產未建成或者價值貶值等情況，導致抵押權的實現頻頻受阻。

1、在商品房買賣合同解除時，可要求解除合同一方負有通知銀行的義務。在商品房按揭貸款合同中，銀行可以約定“任何一方要求解除商品房買賣合同必須在提出解除合同的同時通知按揭銀行，未履行此項通知義務，合同不得解除?！?p>2、在商品房買賣合同解除后，銀行可以要求解除商品房抵押擔保合同。根據《商品房司法解釋》第24條的規定，銀行作為商品房擔保貸款合同的一方當事人，亦享有通知解除商品房擔保貸款合同的法定解除權。

3、銀行可作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，并可直接要求開發商返還貸房款。據《商品房司法解釋》第25條第1款的規定，擔保權人可在商品房買賣合同中參加訴訟，并作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求。第25條第2款規定了出賣人在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，負有返還購房貸款及利息給擔保權人的義務，這就保證了銀行無須通過買受人而取得款項，降低了不能償債的風險。

二、開發商可否要求解除商品房擔保貸款合同

開發商在商品房按揭買賣中扮演著雙重角色，既是房屋的出賣人，又是按揭貸款的保證人。在商品房買賣合同解除之后，開發商在擔保貸款的法律關系中，如何均衡自己的權利和義務呢?在買受人、銀行都未提出解除商品房擔保貸款合同時，開發商能否自行提出?

若是期房且未辦理抵押登記前，買受人與開發商解除了商品房買賣合同，開發商返還購房款，并向銀行承擔保證的義務。而根據《商品房司法解釋》第24條的規定，于此同時，開發商亦可向銀行以書面通知的方式，向銀行行使保證合同的解除權，從而免除保證責任。

若房屋已經交付過戶，開發商與銀行之間的擔保關系表現為買受人未能按期還款，開發商承擔回購責任。但在商品房買賣合同解除之后，買受人與開發商發生互相返還的法律后果。開發商若想注銷回購房產的抵押登記，可向銀行主張解除擔保貸款合同，并將返還的購房款優先支付買受人所欠按揭款。如果有剩余，才返還給買受人;如果余額不足，則應與買受人就不足部分向銀行承擔連帶清償責任。

在房屋買賣合同簽訂后，購房者與開發商都應當嚴格履行相關法律責任，不得隨意解除和更改合同條款，但對于相關情況的處理和認定上，應當結合實際來進行處理，如果雙方不能對有關責任進行協商認定的話，就需要起訴來追究相關人員的法律責任。

結語

在商品房買賣關系解除后，按揭銀行和開發商、買受人之間的關系都需要注意規避風險。銀行可以要求解除合同一方負有通知銀行的義務，并在商品房按揭貸款合同中約定解除權。同時，銀行也可以要求解除商品房抵押擔保合同，作為擔保權人參加訴訟，并可直接要求開發商返還貸房款。在商品房買賣合同解除后，開發商可以要求解除商品房擔保貸款合同，并向銀行主張解除擔保貸款合同，將返還的購房款優先支付買受人所欠按揭款。如果剩余不足，則應與買受人就不足部分向銀行承擔連帶清償責任。最后，雙方在處理相關情況時應當結合實際，如果不能協商解決，就需要通過訴訟來追究相關人員的法律責任。

法律依據

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。