房屋買賣合同中定金超過20%的部分可要求返還，若違約最多可不予返還超過20%的定金，超出20%的部分正常退還。如對方不積極退還，可通過法院起訴并提供相關(guān)證據(jù)，按流程進行訴訟。建議在必要時咨詢專業(yè)律師。

法律分析

因為房屋的價值較大，所以在簽訂房屋買賣合同的時候，賣房者為避免買房者不積極履行合同，交付剩余的房款，就要求對方先拿多少合同定金為壓迫。不過，關(guān)于這筆定金的規(guī)定主要是看雙方的約定，要是約定超過了房款的20%，購房者就會有一定的損失。

實際上，在房屋買賣合同中，約定的定金超過20%的部分其實可以要求對方返還。

實際上超過20%的部分是不具有定金罰則的效力，如無特殊約定，若某一方違約，那么守約方最多只能不予返還20%的定金，而要返還超出20%的部分定金或者最多要求違約方按照定金的20%予以雙倍退還，超出定金20%的部分正常退還。

當(dāng)然，雖然大家也許都知道定金不能超過20%，但是實踐中還是有很多人以定金自由約定為理由，說了超過20%的定金，這個時候就按照上面說的處理就行了。要是對方還是不肯積極退還的話，現(xiàn)在你可以收集相關(guān)證據(jù)去法院提起訴訟，具體的就按照下面的流程來：

1、先準(zhǔn)備一份訴狀，然后去賣房者戶籍所在地或是房地產(chǎn)開發(fā)公司所在地的人民法院起訴。

2、你的起訴將被受理，法院在審核材料受理后，就會給你一份應(yīng)訴通知書，然后你就等著開庭。

3、在此你需要的材料有，起訴書、你本人的身份材料、證據(jù)。這里所謂的證據(jù)材料，你首先需要找的就是定金合同，這個是關(guān)鍵。

3、受理費用為50元。

在這種訴訟中，如果事實證據(jù)充分，那你就很容易勝訴。如果在拿到判決書后15天內(nèi)，被告不履行判決，那你可以去申請法院強制執(zhí)行。

最后，現(xiàn)在在購房合同中說好定金是正常的事，要是你不清楚這其中的相關(guān)規(guī)定，或是賣房者設(shè)套讓你簽了超過20%的定金合同的，那么建議在必要的時候可以先找個專業(yè)律師咨詢下先。

結(jié)語

購房合同中定金的約定應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)定，超過20%的部分可要求返還。如若對方不予退還，可通過法院起訴解決。起訴前需準(zhǔn)備起訴書、身份證明及相關(guān)證據(jù)。費用為50元。勝訴后如被告不履行判決，可申請法院強制執(zhí)行。購房時若對定金約定不清，建議咨詢專業(yè)律師。購房合同的條款應(yīng)慎重考慮，合法合規(guī)為重要。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。